Étude de cas : Succession immobilière transfrontalière (Pékin + Shanghai + Vancouver)

Conclusions clés (10 points)

1. Pas de convention fiscale successorale Canada-Chine — différent du Canada-US ou Canada-HK. Conséquence : disposition réputée canadienne + IIT chinois 20 % à la vente future ne se compensent pas.
2. Structure typique Chen : Pékin résidence 1,6 M$ + Shanghai locatif 1,13 M$ + Vancouver condo 1,05 M$ = 3,78 M$.
3. Disposition réputée canadienne s’applique aux actifs mondiaux ; PBR rehaussé à la JVM le jour de l’immigration (art. 128.1(1)b)).
4. Notarisation successorale chinoise : 3-12 mois + 10-30 K¥ + traduction + authentification des documents canadiens.
5. ERP désignable mondialement : la résidence principale canadienne peut être le condo canadien OU une propriété chinoise (si habitée régulièrement), mais une seule.
6. T1135 : après immigration, biens chinois > 100 K$ CAD à déclarer chaque année.
7. Limite FX : 50 K$ USD/an/personne en Chine continentale.
8. Enfants chinois vs canadiens : statut de résidence fiscale différent → équité de division.
9. Règle des 6 ans (SAT chinois) : émigrés potentiellement imposés sur revenu mondial pendant 6 ans après le départ.
10. Voie recommandée : (a) vendre le locatif de Shanghai du vivant (b) garder Pékin avec ERP, légué au fils (c) condo de Vancouver ERP-désigné, hérité par la fille canadienne.

1. Personnages : la famille Chen

• M. Chen : ancien gestionnaire d’entreprise d’État chinoise ; 2010-2020 dans une logistique canadienne ; retraité 2020 ;
• M^me Chen : ancienne enseignante d’anglais à Pékin ; non employée au Canada ;
• Revenus : SV + RPC + pension ~45 K$/an + loyer Shanghai ~30 K$/an (après impôt chinois) ;
• Fille Si Chen, 32, RP canadienne, Vancouver, mariée à un Canadien ;
• Fils Mo Chen, 28, résident chinois, ingénieur logiciel à Shenzhen, célibataire ;
• Pékin : titre obtenu en 1998 après réforme du logement ;
• Shanghai : achat 2008 ; habité avant émigration ; locatif depuis ;
• Vancouver : achat 2010 ; résidence principale.

2. Bilan (avril 2026)

Passifs : tous les biens remboursés. Note PBR critique : LIR art. 128.1(1)b) — le rehaussement à l’immigration fait que le PBR canadien des biens Pékin/Shanghai = JVM 2010, pas le prix d’achat. La plus-value 1998-2010 est invisible au Canada mais reste imposable en Chine via l’IIT lors d’une vente future.

3. Test de pression

3.1 Premier décès (M. Chen à 70 ans, 2034)

Roulement au conjoint : M^me Chen reprend tous les actifs sans impôt. Côté chinois : Pékin/Shanghai imposables seulement à la vente. Notarisation successorale requise (Pékin et Shanghai séparément), 3-9 mois, ~30-50 K¥.

3.2 Second décès (M^me Chen à 80 ans, 2044)

Hypothèses : Pékin 2,4 M$ ; Shanghai 1,7 M$ ; Vancouver 1,6 M$ ; FERR 300 K$.

• Résidence principale (ERP désigné Vancouver) : 980 K$ → exonéré → 0 $ ;
• Pékin (sans ERP) : gain 1,95 M$ → 50 % × 1,95 M$ = 975 K$ → ~520 K$ d’impôt ;
• Shanghai : gain 1,2 M$ → 50 % × 1,2 M$ = 600 K$ → ~320 K$ ;
• FERR 300 K$ → ~160 K$ ;
• Impôt canadien année terminale ~1 M$.

IIT chinois (enfants vendant en 2050) : Pékin PBR chinois 300 K¥ → IIT 20 % × 13 M¥ ≈ ~485 K$. Shanghai similaire 300-400 K$. Double imposition : disposition réputée canadienne (2044) + IIT chinois (2050) — pas de compensation. ~300-500 K$ taxés deux fois.

4. Quatre voies de succession

4.1 Voie A : ne rien faire — testament

Pour : simple, PBR rehaussé au DCD. Contre : ~840 K$ d’impôt canadien (Pékin + Shanghai) à charge de la succession → crise de liquidité ; succession devra vendre le condo de Vancouver ; double imposition non évitée. Coût estimé total : 1 M$ + IIT future 300-500 K$ + admin 50 K$ = ~1,3-1,5 M$.

4.2 Voie B : vendre Shanghai locatif maintenant + dons en espèces

• 2026 vendre → IIT chinois ~120 K$ ;
• Gain canadien 630 K$ → 50 % × 630 K$ = 315 K$ → impôt canadien ~170 K$ ;
• Exemption « 5 ans seul résident » non applicable au locatif ;
• FX transfrontalier : 4 personnes × 50 K$ USD × 5 ans = 1 M$ USD → virer 400 K$ au fils sur 5 ans ;
• Dons en espèces sans impôt sur les dons (Canada ou Chine).

4.3 Voie C : confirmer la résidence fiscale + exemption Pékin

La famille Chen est résidente fiscale canadienne depuis 2010 ; la règle des 6 ans a coupé la résidence chinoise. Mais les biens chinois restent imposables en Chine à la vente — IIT 20 % s’applique. L’exemption « 5 ans seul résident » sur Pékin est difficile (pas vécu là-bas depuis 10+ ans). Conclusion : la règle des 6 ans protège du revenu mondial, pas de l’IIT sur biens chinois.

4.4 Voie D : structure offshore (HNW seulement)

Fiducie BVI / HK / Singapour détenant Pékin + Shanghai. Complications : la Chine ne reconnaît pas la propriété par fiducie étrangère ; règles anti-évitement chinoises ; côté canadien : fiducie réputée résidente, pas exemptée ; coûts 50 K$+ + 10 K$+/an. Verdict : viable au-delà de 5 M$ USD ; les 4,2 M$ Chen ne justifient pas.

5. Plan recommandé : Voie B + Voie A combinées

5.1 Conception

5 ans (2026-2030) : vendre Shanghai (cash réparti entre fils pour bien chinois et tampon parental) ; garder Pékin (« ancre émotionnelle ») ; garder Vancouver (résidence principale).

Long terme (2031-décès) : parents continuent à Vancouver ; réactiver l’ERP de Pékin — retours en Chine ≥ 30 jours/an + maintien occupy-able. Désigner ERP au second décès vers le bien le plus apprécié.

5.2 Chiffres (plan recommandé, second décès 2044)

• ERP désigné Pékin : gain 1,95 M$ × ERP totale → 0 $ ;
• Vancouver (sans ERP) : gain 980 K$ → 50 % × 980 K$ = 490 K$ → ~260 K$ d’impôt ;
• FERR : ~160 K$ ;
• Impôt canadien total ~420 K$ (vs 1 M$ Voie A, économies ~580 K$) ;
• IIT chinois : Shanghai vendu ; Pékin exempté si fils qualifie « 5 ans seul résident ».

5.3 Liste d’exécution (10 points)

1. 2026 H1 : Shanghai mis en vente ;
2. 2026 H2 : clôture + IIT chinois payé + déclaration canadienne ;
3. 2026-2030 : FX (5 ans × 50 K$ USD × 4 personnes = 1 M$ USD) ;
4. 2027 : don 1,5 M¥ au fils (mise de fonds Shenzhen) ;
5. 2026 : prévisions ERP-decoupage canadien ;
6. 2026 et après : retours à Pékin ≥ 30 jours/an ;
7. 2026 : revue triptyque ;
8. 2026 : testament chinois en parallèle (Pékin au fils ; succession canadienne équilibre la fille en cash) ;
9. 2027 et après : T1135 annuel ;
10. 2030 : revue à 5 ans — ajuster la décision ERP selon les valorisations.

6. Feuille de route 5 ans

• 2026 : avocat transfrontalier ; évaluation + mise en vente Shanghai ; clôture + IIT + FX ;
• 2027 : 1^er 50 K$ USD au fils ; déclaration T1 ; réunion familiale ; gestion locative Pékin ;
• 2028-2029 : dons annuels ; Pékin occupy-able ; 30+ jours/an ;
• 2030 : revue 5 ans ; valorisations actualisées ; nouveau modèle ERP ;
• 2031+ : 67-90+ ; activation procuration ; coordination testaments.

7. Huit considérations propres aux familles transfrontalières

1. Règle des 6 ans (SAT) : ≥ 6 ans hors Chine → revenu mondial non taxé en Chine (sauf situs chinois) ;
2. T1135 : actifs étrangers > 100 K$ CAD à déclarer ;
3. CRS Canada-Chine 2018+ : visibilité automatique CRA ↔ SAT ;
4. FX 50 K$ USD/an/personne : planifier multi-personnes multi-années ;
5. Notarisation successorale chinoise : 3-12 mois ;
6. Testaments chinois et canadien : tous deux requis ;
7. ERP mondiale : possible sur résidence étrangère si habitée ;
8. Transmission générationnelle : petits-enfants chinois sautant les enfants — vérifier côté chinois.

Conclusion

Votre maison de Pékin a coûté 300 K¥ en 1998 et vaut 8,5 M¥ aujourd’hui. L’ARC veut ~1 M$ (basé sur la JVM 2010). Puis la Chine veut 2 M¥ (basé sur le coût de 1998). Pas de convention successorale Canada-Chine signifie : pas de compensation. Bilan transfrontalier gratuit de 30 minutes.

Références : ARC — Faire les impôts d’une personne décédée (canada.ca) ; ARC — T1135 ; ARC — Article 116 ; LIR art. 128.1 ; LIR art. 70(5) ; SAT chinois — Loi IIT ; Lexology — Snapshot Succession Law in China ; Sino BLawg ; CountryTaxCalc — Moving from China Tax Guide 2026 ; PwC — China IIT.