加拿大魁北克30个常见房东租客问题Q&A-COVID19免费在线租房讲座精华

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以下内容根据3月28日的法律调解及双方权益法律讲座的主讲嘉宾,魁省持牌律师梅凝思的解答整理而出的。

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B站视频回放:https://www.bilibili.com/video/BV1t541147F5/

30个常见房东租客问题以及解答

1. 如何选择优质租客?

答:

1)查询身份证件,注意房客全名以及目前住址。(注:魁省规定,不得复印保留身份证件)

2)联系之前的房东或之前房东的推荐信

3)可在 http://naborly.com 进行信用调查

4)可索要近几个月的账单(电费,手机,网等)

小贴士:

如果房子出租给70岁以上老人超过了10年或租给低收入人群,房东无法将房子收回,除非:

1)房东自己或者想住进房子的人也在70岁以上

2)房东自己超过70岁且和一个小于70岁的人一起住回房子

2. 哪里买到正规租约?

答:魁省的正规租约可在药店(Pharmaprix,Uniprix)等商店购买,有英文和法语两种版本,和柜台收银索要即可。

3.签约时要注意什么问题?

答:1) 填完合同后检查信息,尤其对照身份证件检查姓名

2) 拍照房子状况,保留证据,要求房客离开时要恢复房子原样,否则要求赔偿。

3) 签约时可收取第一个月的租金

4) 魁省法律规定不得收取任何押金(包括钥匙,遥控器,家具等)

5) 可要求租客购买租房保险

4. 若租客拒绝涨房租我该怎么办?

答:

1)放弃涨租,租约和之前一致

2)与租客协商新的租金

3)房东收到房客的拒绝信后的一个月内,去租房委员会(Régie du Logement)投诉,并提供涨租证据,如税收增长,保险费上涨,水电费上涨等。

5. 若租客想要转租该怎么做?

答:

1)房客转租要提前告知房东

2)房东有15天时间审核新的租客,并回复是否拒绝新租客

3)若房东拒绝,则拒绝的理由应为法律上认可的原因(法律原因如:信用不好,经济能力不足,等)

4)若15天内无法提出反对理由则默认接受新房客

6. 疫情期间我的租客不付租金怎么办?

答:

1)疫情期间租房委员会(Régie du Logement)暂停审理不付房租的案子

2)可以让租客申请政府补助 http://silaws.com/2020/03/25/covid-19/

3)法律上租金必须付,但是协商允许延迟付租金,或等拿到补助再付租金。

7. 魁省租房管理委员会受理案子的周期大概多久?

答:正常时期,拖欠房租需三周后开档审理,通常审理一个月左右,所以总计两个月左右。其他案子根据各自情况会有不同的受理时间。

8. 租客总是嫌邻居噪音太大怎么办?

答:房东需要帮助租客去和邻居谈解决,在不可协商的情况下,租客可以去租房委员会(Régie du Logement)开档,要求解决或要求减房租或其他补偿。所以其实遇到这种租客最好就是和他说要不就直接解约搬走。

9.我做为新的租客入住后,发现支付的租金比上一任租客高很多,我可以要求房东提供以前的租金信息吗?

答:租客有权利知道最近12个月房屋的最低租金。租客在租约开始的的10天内可向租房委员会(Régie du Logement)抗辩,由租房委员会(Régie du Logement)判定新的租金。若租客签好租约后房东未告知近12个月内的最低租金,租客可在租约开始的前2个月向租房委员会(Régie du Logement)抗辩。此条件对转租人也适用。

10. 如果租客不爱干净,把房间住的脏乱差该怎么办?

答:首先和租客就卫生问题协商。若无法协商和解,可以向租房委员会(Régie du Logement)申请解约或拿到判决要求房客必须保持干净。

11. 法律上到底是提早多久房东需要通知租客不续租了?

答:一年以上长租约需在租约结束前的3-6个月书面通知房客,一年以下短租月则需提前1-2个月通知, 没有注明具体日期的租约房东在想要不续租的前1-2个月通知租客,如果租客只租了一间房间,房东则提前10-20天通知。租客在收到通知的一个月内可以抗辩。如果一个月内租客没有抗辩,则视为默认接受不续约。魁省法律规定租客有权要求房东赔偿搬家费。书面模板可从官网下载:

https://www.rdl.gouv.qc.ca/sites/default/files/notices/avis-d-augmentation-de-loyer-et-de-modification-d-une-autre-condition-du-bail_1.pdf

12. 法律上租客需要多久通知房东不续租或者继续续约?

答:一年以上长租约需在租约结束前的3-6个月书面通知房客,一年以下短租约则需提前1-2个月通知,租约若未注明截止日期,则需在希望不续约的前1-2个月告知房东。只租了一个房间的租客则要提前10-20天水岸告知房东。书面模板可从官网下载:

https://www.rdl.gouv.qc.ca/sites/default/files/notices/notice-of-non-renewal-of-the-lease-by-the-tenant.pdf

13. 租客接到涨租的通知后需要多久回复房东?

答:收到通知后的一个月内回复。可从官网下载: 

https://www.rdl.gouv.qc.ca/sites/default/files/notices/avis-d-augmentation-de-loyer-et-de-modification-d-une-autre-condition-du-bail_1.pdf

14. 作为房东,为了防止钥匙,门卡丢失或家具损坏,可以对租客收取押金吗?

答:法律规定,房东不得以任何名义收取任何押金。

15. 想卖房子,但是租客不配合不让买房看房,怎么办?

答:租客不得拒绝房东带人看房。但看房时房东应充分尊重租客隐私。房东应提前24小时通知租客何时带人看房,且看房时间要在9点-21点之间。

16. 房东要收回房子,租客不同意,上Regie后房东胜诉,是不是有个期限不能招租或者出售啊?

答:胜诉后租房委员会(Régie du Logement)会给出指定日期,租客需在指定日期内搬离,若租客没有搬离,可联系法警驱逐,驱逐后即可招租或出售。

17. 租约最长期限有法律约束吗?

答:最长期限没有具体法律规定。

18. 涨房租有法律约束上限吗?

答:房东涨租金前需提书面通知房客,租金上涨没有固定的比例或上限,每年情况也略有不同,根据租房委员会(Régie du Logement)官网显示,2020年平均涨幅在3.1%。

19.租客不交租,也找不到人,怎么办?作为房东我可以收回房子吗?

答:租客推迟交租3周后,房客可向租房委员会(Régie du Logement)申请解除租约。经租房委员会(Régie du Logement)裁定后,即可收回房屋。

20. 楼花转让如何操作? 理论上说收房后从何时就可外租了?全空房和全配房哪种更好租?租金能相差多少? 委托经纪代租需付费用吗?签长约的话可设定每年多少涨幅?

答:楼花是否可以转让取决于开放商和买家之间的购买合同。过户之后买家正式成为业主,即可出租,是否搭配家具,租金比例等其它问题可与经纪直接沟通咨询

21. 给租客寄信涨租,租客不接收,发邮件不回复?怎么处理?

答:向租客寄出书面通知。若通知寄出后一个月内租客未答复,则视为同意涨租。如租客书面拒绝涨租,则房东应向租房委员会(Régie du Logement)提出修改租约(特别是修改租金),并提供涨租证据如:学校税,地税,维修费,保险费,能源成本等。若租房委员会(Régie du Logement)裁定可以涨租但租客拒不配合则需联系法警驱逐。五年之内的新房不受此政策影响。

22. 每月什么时候交房租,有常规的时间吗?    

答:一般在每月的1号交。

23. 房客的租金太低,正常的涨价幅度太低,等同于没有。请问有没有合法的方式可以让租客搬走。房客不属于70岁以上的老人。

答:向租客寄出书面通知。若通知寄出后一个月内租客未答复,则视为同意涨租。如租客书面拒绝涨租,则房东应向租房委员会(Régie du Logement)提出修改租约(特别是修改租金),并提供涨租证据如:学校税,地税,维修费,保险费,能源成本等。如以上办法不适用,还可选择协商的办法让租客搬走。

24. 租客每月房租都迟迟不交,合同将到期,原本不想续租,现在又赶上疫情,我该怎么办?

答:上面有过类似问题的回复。

1)疫情期间租房委员会(Régie du Logement)暂停审理不付房租的案子

2)可以让租客申请政府补助 http://silaws.com/2020/03/25/covid-19/

3)法律上租金必须付,但是协商允许延迟付租金,或等拿到补助再付租金。

25.房主负责维护的内容有哪些?

答:包括所有有严重缺陷或影响住宅使用情况的问题,例如:管道或屋顶的泄漏,错误接线,下水道堵塞,腐烂的楼梯或阳台,炉子破裂,门锁缺陷,另外,冬天时房东有义务给油箱装满取暖油。

26. 如果租赁的合同到期了,双方并没有续签固定合同,租约会自动进入一个月一个月续的状况吗?

答:如果租约到期,则按照之前条款自动续签,但最长不超过12个月。如:之前合同时间为12个月,则续约12个月,之前合同为24个月,则续约12个月。

27.  租客突然失踪,或者离开加拿大不交租也不通知如何处理?

答:可向租房委员会(Régie du Logement)进行申诉。若租客日后返回加拿大,房东可对他未交房租进行追诉。

28. 租客长期占用部分不属用租约内的公共花园,但又不愿意加租,意见接受,但曰后又犯,怎么办?

答:若租约中E部分写明租金中不包含公共花园,则可以违背租约为由向租房委员会(Régie du Logement)进行申诉。

29. 房东可在租房合同上规定不同意转租吗?

答:法律上来说,如果不同意转租等同于如果租客想解除租约则无需找人转租即可自动解约。

30. 口头短期租约(没有书面租约)搬走后却要求我支付搬家费,请问她没有书面租约还可以去租房委员会(Régie du Logement)告我吗?

答:和有无书面协议无关。口头协议也是协议。搬家费要看为何解约,如果是房东想让租客搬走通常需要支付。其他情况不需支付。

31. 本人不在这边,或者投资物业,不懂这边的租客条例又不想被租客烦,有什么办法可以解决吗?

答:找有经验并且靠谱的地产经纪。

任何一个单位的出租,还要具体案例具体分析

快速解读租约及重要条款

A部分

注:需要写上住在里面的所有人的名单。

B部分

注:

1)家电使用情况要勾选并拍照 

2)注明车库是否额外收取费用

C部分

注:结束日期为签约日期的前一天,如2019年9月1日-2020年8月31日

D部分

注:魁省法律规定,签约当天可收取第一个月的租金,所以要写清第一月租金是否付清。

E部分

注:

1)房东需告知租客要遵守物业管理公司规定,并将物业管理条款(纸质版或电子版)给到租客

2)写清房租是否包含水电费。如果水电费为租客支付,则需要让租客自己在hydro quebec开通账户

3)是否可带宠物,可否抽烟等要求均要在此处写清楚

F部分

注:魁省规定,房租不可随意上涨,若上涨房租,需与租客达成一致,若房东及租客无法达成一致,则可通过协商,或由魁省租房委员会regie du logement进行裁决等方法进行解决。(具体可咨询律师)

例外:5年以内的建成新房涨租不受限制。

G部分

注:若中途解约或转让合同或新签了租客,新租客有权了解过去12个月的最低租约,并写在此处。

H部分

注:

1)如果是合租,则第三行条款:The lessees undertake to be solidarily liable for the lease. 选yes。此处为保障房东利益,明确需要两人共同承担房租,而不是每人只承担一半。

2)如房客为学生或没有收入来源的人,可找担保人签字。

I部分 

注:若租客为配偶关系,需两人都同意才可转让租房合同。

合约背面的重要须知

第10条

如果房客不交房租或迟到3周以上交房租,则房东有权向租房委员会(Régie du Lodegement)提出申诉,解除合同并迫使房客支付房租。

第29条

房东在以下情况有权使用房屋:

  • 在上午9点至下午9点之间检查房屋状况
  • 在上午9点至下午9点之间带潜在购房者参观房屋
  • 在上午7点至下午7点之间对房屋进行修缮

这3中情况下,房东需提前24小时口头通知房客。

第37条

租约到期后,若房客没有通知房东不续租,则租约按照原来条款自动续约。续约最长不超过12个月。

第38条

如果房客决定不续租,则应在如下时间内通知房东:

第39条

在续租时,房东有权更新条款:如更改租约期限或提高房租,应遵循如下表格:

第40条

房东在通知房客租约更改时,应告知以下信息:

  • 询问租客是否同意修改租约
  • 新的租期(如果有变动)
  • 新的租金,若经由租房委员会(Régie du Lodegement)判定可以涨租金,则需写清上涨了百分之几。
  • 告知租客可在收到通知的一个月内回复拒绝更改。

第41条

租客收到租约修改通知后应在一个月内给出回复。租客有如下选择:

  • 接受租约更改
  • 拒绝条约更改且想要按照之前条约续约
  • 拒绝续约,在租约到期后搬走

如果租客在收到通知后的一个月内未给出答复,则视为接受条约更改。

如果拒绝条约更改且想要按照之前条约续约,则房东可向租房委员会(Régie du Lodegement)提出申诉。

特殊情况:新建5年的房子不限制增长租金(F部分)。

第42条

若房东收到租客拒绝更改租约的通知,则可在收到通知的一个月内向租房委员会(Régie du Lodegement)提出申诉,若房东收到拒绝通知后没有提出申诉,则视为放弃修改租约。

第43条

如果房东及房客同意对租约进行修改(如:租金,租约等),则房东应在修改前向房客提供租约修改的书面证明。

第46条

如果房客在租房期间转让了自己的合同,那么他就放弃了自己作为房客的所有权利,并将所有义务转接给转租人。房客也不在对房东有任何义务。

如果房客是与他人一同合租,那么房客将和转租人一起,承担对房东的义务。

第47条

房客有权转让租约,寻找新的租客,若房东拒绝新的租客,必须要有充分的法律理由(如:信誉问题,收入来源不确定等)。

第48条

租客若要转租房屋,则必须通知房东。且需告知房东转租人的姓名及地址。

若房东拒绝转租人转租,则应在收到通知的15天之内告知租客,且给出正当的法律理由(如:信誉问题,收入来源不确定等)。若15天内未作出回应,则视为同意转租。

第49条

同意转租的房客除偿还因转租问题产生的合理费用外,不得收取任何其他费用。

第50条

转租后,租约的截止日期应与原租约一致。房东不得因原出租人的原因而让转租人10日内搬出房屋。

source:蒙特利尔微地产

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