跨境三套房传承案例：陈先生家的税务博弈

核心结论 (10 条)

1. 中加之间 没有 estate tax treaty — 这与中美 / 中港不同。后果：加方 deemed disposition + 中方未来转让 IIT 20% 不能互相抵免。
2. 陈先生家典型结构：北京自住房 $1.6M + 上海 rental $1.13M + 温哥华 condo $1.05M。总资产 $3.78M。
3. 加方 deemed disposition 适用于全球资产；移民那天 step-up ACB 到当时 FMV (s.128.1(1)(b))。
4. 中方”继承公证”：加方 deceased 国内房产传给子女，必须在国内办公证（3-12 个月）+ 公证费 ~¥10-30K + 翻译 + 加方文件认证。
5. PRE 全球可指定：加方主住宅指定可以是加拿大 condo 或国内房（只要 ordinarily inhabited），但只能一处。
6. T1135：移民加拿大后，国内房产 FMV > $100K CAD 必须每年申报。estate 期间也要继续报。
7. 跨境换汇限制：中国大陆每人每年 $50K USD 外汇额度。国内房卖掉变现汇加拿大 — 可能需要分多人多年。
8. 国内子女 vs 加拿大子女：不同税务居民身份 → estate 分配公平问题。
9. 6-Year Rule (中国 SAT)：移民离开中国 6 年内 worldwide income 仍可能要在中国报。
10. 推荐路径：(a) 卖掉上海 rental 在父母在世时 (b) 北京自住房 PRE 指定保留给国内儿子 (c) 温哥华 condo PRE 指定 + 加拿大女儿继承。

一、人物速写：陈先生家

陈先生 62 岁，陈太太 60 岁，2010 年从北京移民温哥华 (BC)：

• 陈先生：原中国央企中层经理，2010-2020 在加拿大物流公司工作，2020 retired；
• 陈太太：原北京小学英文老师，2010 移民后未再工作；
• 收入：加拿大 OAS + CPP + 工作公司养老金 ~$45K/年 + 上海 rental income ~$30K/年 (after Chinese tax)；
• 长女陈思 32 岁，加拿大永久居民，温哥华，已婚加拿大人；
• 长子陈默 28 岁，中国居民，深圳科技公司软件工程师，未婚；
• 北京房 1998 年工作单位分配 reformed 后买产权房；
• 上海房 2008 投资买入，2010 移民前已自住一段，移民后改 rental；
• 温哥华 condo 2010 移民后买入，自住至今。

二、资产负债表 (2026-04 现状)

负债：三套房都已还清。关键 ACB 注解：加方 ITA s.128.1(1)(b) 让新移民那一天 worldwide assets ACB step-up to FMV — 北京 / 上海房在加方 ACB 是 2010 年 FMV 而不是 1998/2008 购买价。1998-2010 期间增值在加方不计，但中方未来卖时仍计 IIT。

三、现状压力测试

3.1 第一人 (陈先生) 70 岁去世 (8 年后, 2034)

配偶 rollover (s.70(6))：陈太太接管全部资产 0 税。中方：北京/上海房仅在卖出时触发 IIT 20%。需要中方”继承公证”（陈先生 sole title → 陈太太继承）：北京 + 上海 separate；时间 3-9 个月，费用 ~¥30-50K。

3.2 第二人 (陈太太) 80 岁去世 (后 10 年, 2044)

假设：北京 $2.4M、上海 $1.7M、温哥华 condo $1.6M、RRIF $300K。

• 自住房 (PRE 指定温哥华 condo): $1.6M – $620K = $980K → PRE 全免 → $0；
• 北京房 (未指定 PRE): $1.95M gain → 50% × $1.95M = $975K → 顶档 ~$520K 税；
• 上海房: $1.2M gain → 50% × $1.2M = $600K → 顶档 ~$320K 税；
• RRIF $300K 全额并入 → ~$160K 税；
• 加方 total terminal year tax ~$1M。

中方 IIT (子女 2050 卖时)：北京房中国 ACB ¥30 万 → 1998-2050 全程增值 → IIT 20% × ¥1300 万 ≈ ~$485K。上海房类似 $300-400K。双重征税：加方 deemed disposition (2044 收) + 中方 IIT (2050 收) — 没有 treaty 抵免。理论加方 + 中方同一笔约 $300-500K 重复。

四、4 种 succession 路径对比

4.1 路径 A：默认 — 持有到最后, will 分配

结构：父母不动；第二人去世后 will 把北京 + 上海给陈默，温哥华给陈思。优点：简单，不需 action；加方 step-up to DoD。缺点：加方 tax ~$840K (北京 + 上海) 由 estate 出 → 流动性问题；estate 必须卖加方 condo 或借款付税；中方继承公证复杂；中加双重征税不能避免。估算总成本：$1M + 中国未来 IIT $300-500K + admin $50K = ~$1.3-1.5M。

4.2 路径 B：现在卖上海 rental + 现金赠与子女

操作：

• 2026 卖上海 rental → 中国 IIT ~$120K；
• 加方 capital gain on rental: $1.13M – $500K = $630K → 50% × $630K = $315K → 加方税 ~$170K；
• “满五唯一” 自住豁免不适用 rental；
• 跨境换汇 4 人 × $50K USD × 5 年 = $1M USD 额度 → 5 年内陆续汇出 $400K to 陈默；
• 现金赠与子女无 gift tax (加 + 中)。

优点：提前消除上海 rental → 简化资产；父母在世期间分批换汇；陈默可能用现金在国内自购房或来加投资。缺点：加 + 中双方各税一次，但相对死亡时仍可能省。

4.3 路径 C：父母放弃中国税务居民 + 北京房自住豁免

陈先生 / 陈太太已是加拿大税务居民 (从 2010 起)，6-Year Rule 已切断中国税务居民身份。但国内房产仍是中国 situs assets，卖出仍 IIT。父母在世期间是否能在中国”满五唯一” 自住豁免北京房？难——他们已多年不住。结论：6-Year Rule 帮中方对 worldwide 不征，但不帮中国 situs assets 的 IIT。

4.4 路径 D：跨境信托 / 离岸结构 (HNW only)

结构：设立 BVI / 香港 / 新加坡 family trust 持有北京 + 上海 房产。复杂性：中国不承认外国 trust 持有中国房产 (不动产登记必须实名)；即使绕道，中国 anti-avoidance rules 适用；加方：trust 是 deemed resident trust → 不豁免；设立成本 $50K+ + 年维护 $10K+。结论：仅当资产 > $5M USD 才考虑，本案 ($4.2M) 性价比不高。

五、推荐方案：路径 B + 路径 A 混合

5.1 设计

5 年内 (2026-2030)：卖上海 rental（现金 → 部分给陈默 buy 国内房，部分自留）；持有北京房（不卖，作”未来情感纽带”）；持有温哥华 condo（主住宅）。

长期 (2031-去世)：父母在温哥华继续生活；父母 重新激活北京房 PRE——每年回国 30+ 天 + 房子保持 occupy-able 状态。PRE 指定：第二人去世时，比较北京房 vs 温哥华 condo 哪个增值高 → 指定增值高的。

5.2 数字示例 (推荐方案，假设第二人 2044 去世)

• PRE 指定北京房 (因为增值更大): $1.95M gain × PRE 全免 (假设全期 designate) → $0；
• 温哥华 condo (未 PRE 指定): $980K gain → 50% × $980K = $490K → 顶档 ~$260K；
• RRIF: ~$160K；
• 加方总税 ~$420K (vs 路径 A 的 $1M, 节省 ~$580K)；
• 中方 IIT：上海已卖；北京若陈默”满五唯一”自住可豁免。

5.3 执行清单 (10 项)

1. 2026 H1: 上海房挂牌卖（找 agent + 评估）；
2. 2026 H2: 上海卖出 → 中国 IIT 缴清 + 加方申报；
3. 2026-2030: 跨境换汇（5 年 × $50K USD × 4 人 = $1M USD）；
4. 2027: 给陈默 ¥1.5M 现金赠与（用于深圳购房 down payment）；
5. 2026: 加方 PRE 切片预测 (estate 律师 + 会计师)；
6. 2026-持续: 父母年度回北京 ≥ 30 天 (维持 PRE eligibility)；
7. 2026: 三件套 (will + POA + advance directive) review；
8. 2026: 中方 will 配套 (陈先生在中国办公证 will 给陈默继承北京房，加 estate distribution 给陈思 cash 弥补)；
9. 2027-持续: T1135 年度申报；
10. 2030: 5 年 review — 视北京房升值情况调整 PRE 切片决策。

六、5 年 Roadmap

• 2026 (Year 0): 启动 cross-border 律师会议；上海房估值 + 上市；上海卖出 + IIT 缴清 + 跨境换汇启动；
• 2027 (Year 1): 第一笔 $50K USD 给陈默；加方 T1 报上海 capital gain；family meeting；北京房物业管理评估；
• 2028-2029: 持续年度赠与；北京房保持自住状态；父母回京 30+ 天每年；
• 2030 (Year 4): 5 年 review；估值更新；PRE 切片重新模拟；
• 2031+: 父母 67-90+ 阶段；健康事件触发激活 POA；中方 will + 加方 will 协调。

七、跨境家庭独有的 8 个考量

1. 6-Year Rule (中国 SAT)：离开中国 ≥ 6 年，worldwide income 不在中国征税（除非中国 situs）；
2. T1135 (加方)：> $100K CAD 海外资产年度报告，estate 期间继续；
3. CRS (中加自动信息交换 from 2018)：父母在中国银行账户 / 房产，加 CRA 通过 CRS 自动获悉；
4. 跨境换汇 $50K USD/年：多人 + 多年分摊；
5. 中方继承公证：死亡 → 加方文件 → 翻译 + 认证 → 北京 + 上海各办 → 3-12 月；
6. 中方 will vs 加方 will：双方法律不互认，必须分别立；
7. PRE 全球 rule：加方主住宅可以指定海外，但只能一处；
8. Generation skipping：国内孙辈继承直接跳子女 — 加方 attribution 不适用 adult 孙辈，但要确认中方是否触发。

结语

你北京房 1998 年 3 万买的，现在 850 万。CRA 想要其中 100 万 (基于 2010 移民后 FMV)。然后中国还想要 200 万 (基于 1998 原价)。中加之间没有 estate tax treaty — 就是这个意思。免费 cross-border estate health check — 30 分钟看你家中加双重征税缺口在哪。

信息来源：CRA — Doing Taxes for Someone Who Died (canada.ca); CRA — T1135 Foreign Income Verification; CRA — Section 116 Clearance; ITA s.128.1 (immigration deemed acquisition); ITA s.70(5); China State Administration of Taxation — IIT Law; Lexology — Snapshot Succession Law in China; Sino BLawg — How does foreigner inherit real properties in China; CountryTaxCalc — Moving from China Tax Guide 2026 6-Year Rule; PwC — China Individual Income Tax.