进阶跨境篇：非居民父母或子女，加拿大房产继承会多出哪些税与申报？

核心结论（Bottom Line Up Front）

1. 谁是”非居民”，决定整个税务流程的方向。加拿大不征”遗产税”，但通过两条机制把税收回来：去世人的”视同处置”产生的资本利得税，以及向非居民支付时的预扣税（Section 116 / Part XIII）。一旦交易的某一方是非居民，加拿大税局（CRA）会要求额外的合规证书 + 额外的预扣比例。
2. 加拿大境内房产由非居民持有 / 出售 / 继承：必须走 Section 116《合规证书》流程，自 2025 年 1 月 1 日起预扣比例从 25% 上调至 35%（折旧性物业仍可达 50%）。这是 2025 年起最关键的一项变化。
3. 加拿大居民子女从中国大陆 / 香港继承房产：加拿大端不征收继承本身的税；但只要海外特定财产（出租房、海外存款等）总成本超过 10 万加元，就要申报 T1135。自用度假房不计入该门槛。
4. 加拿大税务居民父母去世，把加国房产留给非居民子女：父母最后一年的 T1 正常报视同处置；之后任何由遗产 / 物业产生并支付给非居民子女的款项（租金、信托分配），按 Part XIII 25% 预扣，可凭税收协定降到协定税率（中加协定下租金一般仍是 25%；可通过 NR6 + Section 216 选举改为按净额预扣并最终申报）。
5. 跨境美加方向：2026 年起《One Big Beautiful Bill Act》（OBBBA）将美国联邦遗产税终身免税额永久化为 1500 万美元 / 人（夫妻 3000 万），TCJA 的”2026 年腰斩”危机已被立法消除。但加拿大居民身后留有美国房产，仍要靠加美税收协定第 XXIX-B 条申请按比例的统一抵免。
6. 2026 三项需要重点关注的政策更新：
   • 未充分利用住宅税（UHT）：根据 2026 年 3 月 26 日通过御准的 Bill C-15，自 2025 纳税年度起取消，无须再申报或缴税；2022–2024 年度的逾期申报罚款仍然存在。
   • BC 省投机及空置税（SVT）：2026 年起，外国所有人税率由 2% 上调至 3%；加拿大居民业主由 0.5% 上调至 1%。
   • 联邦《禁止非加拿大人购买住宅地产法》：禁令延长至 2027 年 1 月 1 日，但继承、离婚、馈赠不算”购买”，仍可获得房产所有权。

一、情景 A — 非居民父母去世，加拿大房产留给加籍子女

1. 死亡时的视同处置仍然适用

非居民虽不就世界范围所得在加拿大缴税，但其持有的”应税加拿大财产（Taxable Canadian Property, TCP）”——包括加拿大房地产——在死亡时被视为按公允市值处置（《所得税法》第 70(5) 条）。资本利得（FMV − ACB，再 × 应税比例）在加拿大产生联邦 + 省税。加拿大保留对其境内不动产的征税权，任何税收协定都不会免除该征税权（OECD 范本第 13(1) 条逻辑，加中、加美协定都遵循这一点）。

2. Section 116 与”死亡瞬间”的关系——一个常见误解

严格意义上，第 70(5) 的视同处置不适用 Section 116 的合规证书要求（CRA 解释函 2013-0493911E5）。但实务中：

严格来说：第 70(5) 条的"死亡瞬间"视同处置
          → 不适用 Section 116 合规证书

但实务中：
• 遗产执行人 / 受益人随后真正出售或转让该房产时，
  若遗产 / 继承人是非居民身份 → 那一次处置仍要走 Section 116 流程
• 若遗产分配给加拿大居民子女后再出售，
  则属于加籍居民处置 → 不再需要 Section 116

因此，”是否要申请 Section 116 合规证书”取决于：分配 / 出售那一刻的所有人是否是非居民。

3. Section 116 合规证书与预扣比例（2026 现行）

当非居民处置加拿大房产（无论生前或遗产期间），买方有义务从总价款中预扣：

• 35%（自 2025-01-01 起，过去为 25%） 用于非折旧性物业（普通住宅）；
• 50% 用于折旧性物业（如出租公寓的建筑部分）。

卖方应在交易前递交 T2062（非折旧性）或 T2062A（折旧性）申请，CRA 在审核后基于预估资本利得发放 T2064 / T2068 合规证书，把预扣压低到”利得 × 35%”水平，多余资金可放回交易款。

2025-01-01 起预扣比例：
  非折旧性物业（普通住宅） → 35%（旧 25%）
  折旧性物业（出租公寓建筑） → 50%

申请流程：
  T2062 / T2062A → CRA 审核 → T2064 / T2068 合规证书
  → 预扣按预估资本利得 × 35% 计算（而非全价 × 35%）
  → 多余预扣款放回交易款，由律师托管账户结算

关键提醒：35% 的预扣是 2024 联邦秋季经济声明中宣布、自 2025 年起执行的，加拿大税务专业界（Welch LLP, Marcil Lavallée 等）已经采纳，但 CRA 的 IC72-17R6 通告本身仍保留较旧的 25% 措辞，建议交易时直接以 2024 秋季声明 + T2062 当期版本为准。

4. 执行人清单（加籍子女作为执行人时）

1. 为去世的非居民父母申请 ITN（个人税号）——表 T1261；
2. 通知 CRA 处置情况（10 天内）；
3. 提交 T2062 / T2062A 申请 Section 116 合规证书；
4. 为去世人提交最终 T1（截止日：去世年次年 4 月 30 日，或去世后 6 个月，孰晚）；
5. 在房产所在省办理遗嘱认证（probate）——安省、BC 省遗嘱认证费按遗产价值阶梯收取（BC 约 1.4%、安省约 1.5%）；
6. 协调中国大陆 / 香港的继承公证，外汇换汇出境时再做 SAFE 备案；
7. 分配前向 CRA 申请最终 clearance certificate（TX19），否则执行人可能对未付税款承担个人责任。

二、情景 B — 非居民父母生前赠与加拿大房产给加籍子女

加拿大税法把”赠与”等同于”按公允市值处置“——非居民父母仍有加拿大资本利得，仍要走 Section 116（35% / 50% 预扣）。同时：

• 加籍子女拿到房产后，其调整成本基础（ACB）= 赠与时的 FMV，未来出售时按这个新基数算利得。
• 在安省、BC 省的外国买家额外税层面：真正的赠与 / 继承（无对价）通常被视为”非购买”，可豁免 NRST（安省 25%）/ BC 外国买家税（20%），但需提供文件证明（遗嘱、亲属关系证明），并按各省土地转让税豁免条款逐项申请。

赠与时（非居民父母端）：
  视同按 FMV 处置 → 加拿大资本利得
  → Section 116 合规证书（35% / 50% 预扣）

赠与时（加籍子女端）：
  ACB = 赠与时 FMV（重置成本基础）
  未来出售按新 ACB 算利得

土地转让税层面：
  ✓ 安省 NRST 25% — 真正赠与可豁免（需逐项申报）
  ✓ BC 外国买家税 20% — PTT Act §14 家庭转让条款可豁免
  必备：遗嘱 / 亲属关系证明 / 双方身份证明

三、情景 C — 加籍子女继承位于中国大陆或香港的房产

1. 加拿大端

• 加拿大不征”继承收入”——子女接受外国遗产本身没有所得税。
• T1135 海外财产申报：只要纳税人在年内任意时点持有的”特定海外财产”成本总额超过 10 万加元，必须申报。
  • 自用海外房产（如父母留下的、家庭度假使用的公寓）不算特定海外财产，可以不计入门槛；
  • 出租用海外房产 → 必须计入，并报租金收入；
  • 继承获得的 ACB = 继承时的 FMV。
• 未来变卖该海外房产：全球所得课税原则适用——按加拿大资本利得算（一半计入应税收入），但已在源国（中国 / 香港）缴的税可作海外税收抵免（FTC）。

继承本身（加拿大端）：不征所得税 ✅

T1135 海外财产申报门槛：
  特定海外财产成本 > $100,000 加元 → 必须申报
  ✓ 自用海外房产 → 不计入门槛
  ✗ 出租用海外房产 → 必须计入并报租金

未来出售：
  按加拿大资本利得（50% 应税比例）
  + 海外税收抵免（FTC）抵掉源国已缴税款
  ACB 起点 = 继承时 FMV

2. 中国大陆端（务必请大陆专业律师 / 会计师）

• 截至 2026 年，中国大陆没有遗产税或继承税——历史草案（2002）从未立法。
• 但继承之后出售该房产，存在：
  • 个人所得税通常按转让所得 20%（继承取得的房产卖出，原值按被继承人原值计算，可能产生较大利得）；满五唯一住宅可免；
  • 土地增值税个人住宅一般免征；
  • 契税——继承人通常免契税，赠与则需要缴。
• 继承公证：2016 年起不强制公证，可直接到不动产登记中心办理，但要求所有继承人到场或委托公证。涉外继承在北上广深由指定公证处的涉外科办理，等候期可达数周到数月。

中国大陆方向典型时间线（涉外继承）：

Step 1  整理被继承人证件（户籍 / 死亡证明 / 房产证）
Step 2  加拿大子女提供：身份证明 + 亲属关系证明 + 海牙认证 / 领事认证
Step 3  在房产所在地公证处办理继承公证（数周–数月）
Step 4  到不动产登记中心办理产权转移
Step 5  若日后出售：申报个税 20%（原值按被继承人原值）
        + 满足"满五唯一"可免；土地增值税个人住宅一般免征；契税继承免
Step 6  外汇出境：经 SAFE 备案 / 银行尽调，每人每年 5 万美元额度外另作申请

3. 香港端

• 香港自 2006 年 2 月 11 日起废除遗产税——任何在该日之后去世的被继承人，其香港资产不再征收遗产税。
• 实际负担更多在遗产承办（Probate）程序和印花税（继承本身免印花税，但若涉及加按 / 转让则另议）。

四、情景 D — 加籍父母去世，加国房产留给非居民子女

1. 父母最后一年

父母作为加拿大居民，按视同处置在最终 T1 中报全部资本利得（如非配偶继承，无 spousal rollover）。配偶分配（spousal rollover）仅当配偶是加拿大居民或加拿大居民配偶信托时才适用——非居民配偶不能享受 rollover，除非协定特别规定。

2. 遗产到非居民子女手中之后

• 若直接把房产过户给非居民子女并继续持有出租：
  • 租金支付方（房客或物业经理）必须按毛租金 25% 扣 Part XIII，逐月汇给 CRA；
  • 若提交 NR6 + 选举 Section 216，可改为按净租金（扣除支出后）25% 预扣，并在次年 6 月 30 日前申报 T1159（Section 216 申报表）。
  • 加中协定对租金（不动产所得）保留来源国全额征税权——协定不会把 25% 降下来；这与协定能降低股息 / 利息有所不同。
• 若非居民子女将来出售：再次触发 Section 116（35% / 50% 预扣） + T1 非居民最终申报。
• 若遗产先持有再分配现金：遗产 / 信托对非居民受益人的支付，按 ITA 第 212(1)(c) 视同分配，按 Part XIII 25% 预扣（协定可调整：加中协定对”其他所得”通常保留 25%）。

若继续持有出租：
  房客 / 物业经理 → 毛租金 25% 扣 Part XIII，逐月汇 CRA
  ↓ 提交 NR6 + Section 216 选举：
    改为按净租金 25% 预扣
    次年 6 月 30 日前 T1159 申报
  注意：加中协定对租金保留来源国全额征税
        → 协定不会把 25% 降下来（与股息 / 利息不同）

若非居民子女将来出售：
  再次触发 Section 116（35% / 50% 预扣）
  + T1 非居民最终申报

若遗产先持有再分配现金：
  ITA 第 212(1)(c) 视同分配
  → Part XIII 25% 预扣（加中协定下"其他所得"通常仍 25%）

3. 省级外国买家税

继承本身通常不触发 NRST（安省 25%）或 BC 外国买家税（20%）——这两项仅适用于”购买”。但若非居民子女后续把房产由继承变为出租或再交易，则进入 SVT / UHT 等持有阶段的地方税。

五、情景 E — 跨境美加：加籍子女继承美国房产 / 加籍父母留下美国房产

1. 美国遗产税（U.S. Federal Estate Tax）—— 2026 关键变化

• OBBBA 已永久化免税额：自 2026 年 1 月 1 日起，美国联邦遗产税与赠与税终身免税额为 1500 万美元 / 人（夫妻合计 3000 万），并自 2027 年起按通胀指数调整。
• TCJA 原本设定的”2026 年腰斩到约 700 万”已被立法取消——这是与传统跨境规划资料相比最重要的更新。
• 但非美籍非美居民（NRA）的免税额仍然只有 6 万美元——加拿大居民父母（非美国公民 / 绿卡）若身故时持有美国不动产（佛罗里达度假屋等），美国端纳税义务仍然存在。

2026-01-01 起（OBBBA 永久化）：
  美国联邦遗产 / 赠与税终身免税额 = $15,000,000 / 人（永久）
  夫妻合计 = $30,000,000
  自 2027 起按通胀指数调整

TCJA "2026 年腰斩到约 $7M" → 已被立法取消 ✅

但 NRA（非美籍非美居民）：
  → 免税额仍然只有 $60,000
  → 加拿大居民父母持有美国不动产（佛州度假屋等）
     仍然要在美国一侧履行遗产税申报与纳税义务

2. 加美税收协定第 XXIX-B 条 —— 加拿大居民身故的”按比例统一抵免”

• 加美协定允许加拿大居民被继承人的遗产，按 (美国境内资产 ÷ 全球资产) × 美籍公民的统一抵免额，分摊一份美国遗产税抵免——这意味着加拿大居民事实上能用上美国 1500 万的免税额的”比例部分“，而不是只有 6 万。
• 小型遗产豁免（Para 8）：若加拿大居民身故时全球总遗产 ≤ 120 万美元，则美国遗产税仅对美国境内的不动产或美国常设机构征收，其他美国境内资产（如美股）可豁免。
• 加拿大居民死亡仍需提交 Form 706-NA（非居民美国遗产税申报表）才能援引协定优惠。

3. 加籍子女继承美国房产的所得税衔接

• 美国端给予 stepped-up basis（基础步进）——子女按父母死亡时 FMV 重置美国端的成本基础。
• 加拿大端：按继承时 FMV 作 ACB——未来出售时与美国端基本一致，避免一次性大额利得。
• 出售时，美国先就美国境内不动产征税（FIRPTA 预扣），加拿大允许在境外税收抵免（FTC）下抵掉同一笔美国税。
• 还需 T1135（持有期间） + T1135 Part B（如有租金）。

美国端：stepped-up basis（基础步进）
  → 子女按父母死亡时 FMV 重置美国端成本基础

加拿大端：ACB = 继承时 FMV
  → 与美国端基本一致，避免一次性大额利得

出售时：
  美国先就境内不动产征税（FIRPTA 预扣）
  加拿大允许 FTC 抵掉同一笔美国税

持有期间：T1135 + T1135 Part B（如有租金）

4. 香港、大陆方向（再次提示）

• 香港无遗产税，跨境主要难点在承办遗产、外汇汇出、BCAN 等手续；
• 大陆无遗产税，但售出环节税负沉重 + 继承程序复杂。

六、与非居民转让交叠的”买方端”地方税与持有税（2026 现状）

2026 关键提醒：BC SVT 的两档税率从 0.5% / 2% 提至 1% / 3%，对于非居民子女继承后继续持有 BC 房产的家庭，是 2026 年最直接的成本变量。同时，UHT 通过 Bill C-15 在 2026 年 3 月 26 日御准后自 2025 纳税年度起取消，但 2022–2024 年度的逾期申报罚款仍然存在。

七、加籍子女作为执行人的”非居民父母遗产”实务清单

1. 第一时间确认税务居民身份：父母过去一年是否符合”事实居民”（> 183 天 / 主要居住 ties）——若曾被认定加拿大居民，规则会切换到情景 D。
2. 申请被继承人 ITN（T1261）——CRA 系统中没有 SIN 时所有非居民申报都需要。
3. 通知 CRA 房产处置（10 天内）→ T2062 / T2062A 申请 Section 116 合规证书（注意 35% / 50% 预扣窗口期）。
4. 提交最终 T1（截止日：去世年次年 4 月 30 日或去世后 6 个月，孰晚）。
5. 在房产所在省办理 probate：安省 ≈ 遗产价值 1.5%、BC ≈ 1.4%、魁北克 notarial wills 可免 probate。
6. 与中国 / 香港一侧的律师协调：继承公证、外汇换汇、被继承人在大陆遗产的处置安排。
7. 分配遗产之前申请 CRA 最终 clearance certificate（TX19），避免执行人个人责任。
8. 若遗产留有非居民受益人 → 设置 Part XIII 预扣机制；如有租金，配套 NR6 + Section 216。
9. 评估是否触发 T1135（加籍子女继承后持有海外 / 加拿大金融账户结余）。
10. 跨境部分（美国房产）→ 同时准备 706-NA + 协定第 XXIX-B 条文件。

八、几条 EqualDocs 风格的”翻译给客户听”提醒

• 加拿大没有遗产税 ≠ 没有死亡时的税。视同处置 + Section 116 + Part XIII 共同构成事实上的”死亡税链条”。
• 跨境继承不是”哪边便宜走哪边”——任何一国的免税都不会自动在另一国生效，唯一减免靠协定。
• 35% 是 2025-2026 最大变化——比传统资料里的 25% 高一档，跨境家庭尤其要在生前把成本基础、贷款结构、信托设置做到透明可审。
• 2026 年的好消息有两条：UHT 取消、美国免税额永久 1500 万——但坏消息是 BC SVT 提速到 3%，地方持有税仍在收紧。
• 大陆继承的真痛点不在税，而在程序——公证 + 外汇 + 多名继承人到场，是花费最多时间的环节。请提前 6–12 个月准备。