Budget 2026 : Mises à jour sur les gains en capital et la fiscalité immobilière

Conclusions clés (Bottom Line Up Front)

1. Le taux d’inclusion des gains en capital de 50 % est désormais permanent. La hausse prévue par le Budget 2024 vers 2/3 (gains individuels > 250 000 $, en vigueur le 25-06-2024) a été d’abord reportée le 31-01-2025 au 01-01-2026, puis purement annulée le 21-03-2025 par le PM Carney, puis confirmée dans le Budget 2025 déposé le 04-11-2025. C’est un soulagement crucial pour le pic de disposition réputée au décès, qui déclenche souvent un gain unique sur les biens immobiliers accumulés.
2. L’Exonération cumulative des gains en capital (LCGE) augmente et est préservée à 1 250 000 $. Rétroactivement en vigueur le 25-06-2024 pour les actions admissibles de petites entreprises et les biens agricoles/de pêche ; indexée sur l’inflation à compter de 2026. Note : la LCGE ne s’applique pas aux résidences familiales ordinaires ou aux maisons de vacances.
3. La Taxe sur les logements sous-utilisés (UHT) est abrogée. Le projet de loi C-15 (Loi d’exécution du Budget 2025) a reçu la sanction royale en mars 2026 ; aucune déclaration ni aucun paiement UHT n’est requis pour l’année d’imposition 2025 et au-delà. La Loi UHT est maintenue « dormante » et entièrement abrogée le 01-01-2035. Cependant, les déclarations et pénalités historiques 2022–2024 demeurent (jusqu’à 1 000 $ pour les particuliers, 2 000 $ pour les sociétés).
4. La Loi fédérale interdisant l’achat de propriétés résidentielles par des non-Canadiens est prolongée jusqu’au 01-01-2027. Mais la succession, le don, le divorce et la survie en tenance conjointe ne sont pas des « achats » — les héritiers non-résidents peuvent légalement obtenir le titre.
5. La taxe sur la spéculation et les logements vacants (SVT) de la C.-B. accélère encore en 2026. Propriétaires étrangers / familles satellites : 2 % → 3 % ; citoyens canadiens et RP : 0,5 % → 1 % ; le taux des étrangers grimpe à 4 % le 01-01-2027. La SVT couvre désormais 59 communautés (13 ajoutées en 2024). La succession n’exempte pas la SVT pendant la période de détention.
6. Les « taxes pour acheteurs étrangers » provinciales ne s’appliquent généralement pas à la succession authentique. NRST de l’Ontario (25 %) et PTT additionnelle pour étrangers de la C.-B. (20 %) ne s’appliquent qu’aux « achats ». En C.-B., invoquer l’exemption PTT Act art. 14(3)(c) « résidence principale du défunt » — code 40 – Related Individual – Deceased Estate. Le « particulier lié » exclut les frères/sœurs, oncles/tantes, neveux/nièces et cousins.
7. Trois mesures secondaires de 2026 affectent la planification successorale : ① le remboursement TPS/TVH pour acheteurs d’une première habitation (Bill C-4, sanctionné le 12-03-2026) permet d’économiser jusqu’à 50 000 $ au fédéral, plus 80 000 $ en Ontario, pour un total de 130 000 $ ; ② la règle anti-flip (LIR art. 12(12)–(14)) requalifie les détentions < 365 jours en revenu d’entreprise, mais l’art. 12(13) exempte explicitement les dispositions déclenchées par le décès ; ③ le MHRTC (crédit pour rénovation domiciliaire multigénérationnelle) demeure en vigueur — une fois par vie jusqu’à 7 500 $ par famille.

1. Taux d’inclusion des gains en capital : de la « hausse » à l’« annulation » — chronologie complète

1. La proposition originale du Budget 2024 (16-04-2024)

Le 16-04-2024, la ministre des Finances de l’époque, Chrystia Freeland, a déposé le Budget 2024, proposant — à compter du 25-06-2024 :

• Particuliers : les premiers 250 000 $ de gains annuels à 1/2 ; le surplus à 2/3 ;
• Sociétés et fiducies : tous les gains en capital à 2/3 ;
• Mesures complémentaires : ① LCGE relevée d’environ 1 016 836 $ à 1 250 000 $ (en vigueur 25-06-2024) ; ② nouveau Incitatif aux entrepreneurs canadiens (CEI) introduisant un taux d’inclusion de 1/3 pour les actions admissibles de petites entreprises ; ③ déduction pour options d’achat d’actions des employés calibrée à 1/3.

Contexte politique : Adopté à la Chambre via une Motion de voies et moyens, mais n’a jamais reçu la sanction royale. L’ARC a administré le changement comme s’il était en vigueur le 25-06-2024, forçant de nombreuses sociétés et fiducies à produire leurs déclarations à mi-2024 au taux de 2/3.

2. Le report du 31-01-2025

Le 31-01-2025, le vice-PM et ministre des Finances de l’époque, Dominic LeBlanc, a annoncé — citant la prorogation du Parlement et l’incertitude — que la date d’entrée en vigueur de la hausse glissera du 25-06-2024 au 01-01-2026. Le même jour : la LCGE de 1,25 M $ a été confirmée maintenue à la date d’entrée en vigueur du 25-06-2024.

3. L’annulation Carney du 21-03-2025

Mark Carney est devenu Premier ministre à la suite de la succession interne libérale. Le 21-03-2025, une déclaration officielle du CPM (pm.gc.ca) a déclaré la hausse annulée. Tous les gains en capital continuent au taux d’inclusion existant de 1/2. Le même jour : ① LCGE maintenue à 1 250 000 $ ; ② CEI abandonné ; ③ déduction proposée de 1/3 pour options d’achat d’actions abandonnée.

4. Budget 2025 (statut au 2e trimestre 2026)

Après l’élection fédérale d’avril 2025, le gouvernement Carney est resté en fonction. Le Budget 2025 a été déposé le 04-11-2025 par le ministre des Finances François-Philippe Champagne sous la bannière « Canada fort » ; la Chambre a adopté la motion principale le 17-11-2025 ; le projet de loi C-15 (Loi d’exécution du Budget 2025) a procédé comme véhicule omnibus de mise en œuvre.

16-04-2024  Budget 2024 propose 1/2 → 2/3
            (date d'entrée en vigueur 25-06-2024)

25-06-2024  ARC administre comme étant en vigueur
            → industrie produit au taux de 2/3

31-01-2025  LeBlanc : reporté au 01-01-2026

21-03-2025  Carney : ANNULÉ ✅
            → taux permanent de 1/2 rétabli

04-11-2025  Budget 2025 (Champagne) confirme
17-11-2025  Motion adoptée à la Chambre
03-2026     Sanction royale du C-15
            (abrogation UHT, réforme RS&DE, etc.)

Le Budget 2025 confirme législativement : ① le taux d’inclusion des gains en capital est permanent à 50 % ; ② LCGE = 1 250 000 $ (rétroactif au 25-06-2024, indexé à compter de 2026) ; ③ CEI abandonné ; ④ Taxe sur les services numériques (DST) annulée.

Au 2e trimestre 2026 (date limite des données de cet article), le Budget 2026 n’a pas été déposé — le prochain budget fédéral est attendu à la fin du printemps ou à l’automne 2026. Les familles successorales peuvent planifier sur la base du taux d’inclusion de 50 %.

5. Impact concret sur la succession (avec chiffres)

5.1 Disposition réputée au décès — LIR art. 70(5)

Lorsqu’un résident canadien décède, tous les biens en capital non transférés au conjoint sont réputés cédés à la juste valeur marchande (JVM) immédiatement avant le décès. Le gain en capital qui en résulte est déclaré sur la dernière T1 du défunt et inclus au taux actuel de 50 %. Pourquoi cela importe disproportionnellement aux familles successorales :

• L’année du décès est « l’année de pic de gains » d’une vie — 20 à 30 ans d’appréciation accumulée du prix de base se cristallisent en une seule année ;
• Pour les familles détenant plusieurs propriétés (résidence principale + maison de vacances + locatif), les gains annuels dépassent facilement le seuil de 250 000 $ ;
• Si le taux d’inclusion de 2/3 avait été mis en œuvre, le taux marginal effectif sur les gains au-dessus de 250 000 $ serait passé d’environ 26,76 % à environ 35,69 % (utilisant le taux supérieur de l’Ontario de 53,53 % × 1/2 vs × 2/3).

5.2 Limites de l’exemption pour résidence principale (PRE)

• LIR art. 40(2)(b) + art. 54 définissent « résidence principale » : une unité familiale (conjoints + enfants mineurs) ne peut désigner qu’une seule propriété par année ;
• Les familles à plusieurs propriétés doivent attribuer les années : gain exempté = gain total × (1 + années désignées) ÷ années détenues ;
• Piège courant des maisons de vacances : les parents laissent la maison urbaine à un enfant et le chalet à un autre. La PRE est épuisée sur la première ; la seconde n’a aucune année admissible restante → gain entièrement imposable.

5.3 Exemple chiffré : gain de 1 M $ sur une maison de vacances — 50 % vs 66,67 %

Hypothèse : maison de vacances en C.-B. achetée en 1995 à un PBR de 200 000 $ ; JVM 1 200 000 $ au décès des parents en 2026 ; jamais désignée comme résidence principale ; parents au taux marginal supérieur de la C.-B. (53,50 %).

Élément	Inclusion 50 % (actuel)	Inclusion 66,67 % (projet Budget 2024)
Gain en capital (brut)	1 000 000 $	1 000 000 $
Gain imposable (inclus)	500 000 $	625 000 $ (premiers 250 000 $ × 1/2 + reste 750 000 $ × 2/3)
Impôt fédéral + C.-B. (53,50 %)	≈ 267 500 $	≈ 334 375 $
Économies suite à l’annulation	66 875 $ (≈ +25 % de charge fiscale)

Conclusion : 66 875 $ économisés sur cette seule propriété au moment du décès. Pour les familles sino-canadiennes détenant plusieurs propriétés, l’annulation est significative — c’est pourquoi cet article ouvre la Série 4.

5.4 Roulement entre conjoints (LIR art. 70(6))

• Un conjoint résident canadien ou fiducie de conjoint résidente canadienne hérite au PBR (et non à la JVM) ; aucun gain en capital déclenché au décès ;
• Les conjoints non-résidents ne peuvent pas utiliser directement le roulement — sauf dans des scénarios étroits de résidence équivalente par convention (rare en pratique) ;
• Pour les familles transfrontalières (« conjoint en Chine + conjoint au Canada »), verrouiller le PBR avant le décès ou utiliser une assurance-vie pour couvrir la facture fiscale qui en résulte.

2. L’abrogation de la Taxe sur les logements sous-utilisés (UHT)

1. Historique et parcours législatif

Annoncée pour la première fois dans le Budget 2021 ; légiférée dans le Budget 2022 (Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés) ; en vigueur le 01-01-2022 à 1 % par année sur les propriétaires « non-résidents, non-canadiens » de propriétés résidentielles « sous-utilisées ». Le bassin de déclarations 2022–2024 a explosé bien au-delà de l’objectif politique original — capturant les actionnaires de sociétés privées, les associés et les fiduciaires aux côtés des véritables propriétaires non-résidents.

Le retour de l’industrie de MNP, PwC, Doane Grant Thornton et autres a souligné que le coût de conformité éclipsait les recettes fiscales réelles. L’ARC a prolongé deux fois les délais de production (2023, 2024) ; en 2024, les pénalités de production tardive sont passées de 5 000 $ / 10 000 $ à 1 000 $ / 2 000 $.

2. Bill C-15 et calendrier de la sanction royale

Le projet de loi C-15 (la Loi d’exécution du Budget 2025) regroupe la réforme RS&DE, les changements de DPA, l’abrogation UHT, et les ajustements de la taxe de luxe. La Chambre a adopté la motion principale le 17-11-2025 ; les deuxième et troisième lectures et l’examen au Sénat ont suivi ; la sanction royale est intervenue en mars 2026. Sort législatif de l’UHT : modifié pour cesser de percevoir à compter de 2025, puis entièrement abrogé le 01-01-2035 (maintenu « dormant » pendant 9 ans).

3. À compter de l’année d’imposition 2025

• Aucune production ou paiement UHT n’est requis — y compris tous les anciens « propriétaires exclus » et « propriétaires touchés » ;
• Les comptables engagés pour préparer des déclarations UHT-2900 2025 doivent arrêter et notifier les clients par écrit ;
• Les déterminations historiques de propriétaire exonéré (Specified Canadian Corporation, Specified Canadian Partnership, Specified Canadian Trust) doivent toujours être réglées pour 2022–2024.

4. La longue queue des productions historiques

Nettoyage 2022 / 2023 / 2024 :

  ✗ Pénalité particulier production tardive  1 000 $ / déclaration
  ✗ Pénalité société production tardive       2 000 $ / déclaration
  ✗ Paiement tardif + intérêts                (taux composés ARC)

Note de l'exécuteur :
  Si le parent défunt non-résident détenait une propriété
  résidentielle canadienne → les déclarations UHT 2022–2024
  doivent être produites par l'exécuteur → requis avant
  toute demande de certificat de décharge TX19.

Programme de divulgations volontaires de l'ARC (PDV) :
  Auto-divulgation avant contact ARC
  → 80 % d'allègement des pénalités + renonciation
    partielle des intérêts

3. Prolongation de l’interdiction d’achat par les non-Canadiens

1. Cadre légal et décision de prolongation

Loi : Loi interdisant l’achat de propriétés résidentielles par des non-Canadiens (L.C. 2022, ch. 10, art. 235) ; Règlement : DORS/2022-250, en vigueur le 01-01-2023. Portée géographique : régions métropolitaines de recensement (RMR) et agglomérations de recensement (AR) — 240+ juridictions.

04-02-2024 : la ministre des Finances Freeland a annoncé la prolongation jusqu’au 01-01-2027, citant la pénurie de logements et l’accessibilité globale. Règlements modifiés le 27-03-2024 pour inclure les sociétés avec une propriété/contrôle étranger ≥ 10 %.

2. Exemptions Succession / Don / Divorce en pratique

La définition légale d’« achat » exige une contrepartie. La succession, le don, la survie en tenance conjointe et les transferts de divorce/séparation ne sont pas des achats — les non-Canadiens peuvent légalement obtenir le titre.

« Achat » vs « Non-achat » dans la chaîne successorale :

  Parent (Canadien) ──décès──▶ Enfant (non-résident)
                                   ▲
                                   │ succession = non-achat ✓
                                   │ interdiction fédérale ne s'applique pas

  Enfant (non-résident) ──vend──▶ Acheteur suivant (non-Canadien)
                                   ▲
                                   │ ce transfert EST un achat ✗
                                   │ interdiction s'applique, bloqué

Documentation pratique :
  • Certificat de décès + testament + Lettres de vérification
  • Côté RPC : succession notariée + traduction
    + légalisation consulaire canadienne (ou apostille post-07-11-2023)
  • Lettre de l'avocat confirmant « aucune contrepartie »

Pénalité :
  Violation → amende jusqu'à 10 000 $ + ordre judiciaire de vente forcée

4. Taxe sur la spéculation et les logements vacants de la C.-B. (SVT)

1. Hausses de taux 2026

Catégorie de propriétaire	Taux 2025	Taux 2026	Taux 2027
Citoyens canadiens / RP	0,5 %	1,0 %	1,0 %
Propriétaires étrangers / familles satellites	2,0 %	3,0 %	4,0 %

2. Expansion géographique

13 communautés ajoutées en 2024 (dans la portée à compter du 01-01-2024, première déclaration début 2025) : Vernon, Coldstream, Penticton, Summerland, Lake Country, Peachland, Courtenay, Comox, Cumberland, Parksville, Qualicum Beach, Salmon Arm, Kamloops. Couvre maintenant 59 communautés. Le gouvernement de la C.-B. a déclaré ouvertement que d’autres expansions suivront si les pressions sur les prix/vacances se propagent.

3. Impact spécifique sur les héritiers non-résidents

Impact A — Héritiers canadiens d'une propriété en C.-B. de parents non-résidents :
  Titre transféré → statut de propriétaire résident canadien
  Auto-occupé ou location à long terme → exempté
  Vacant + non-résidence principale + non-locatif → 1 %/an (2026)

Impact B — Héritiers non-résidents d'une maison de vacances en C.-B. de parents canadiens :
  Enregistré comme propriétaire étranger
  Aucune exemption → 3 %/an (2026) → 4 %/an (2027)
  Propriété de 2 M $ = 60 K $/an → 80 K $/an
  Conversion en location à long terme : exemptée
    → au moins 6 mois continus à des non-membres de la famille

Impact C — Propriété par fiducie ou société :
  La transparence « famille satellite » est agressive
  Beaucoup de familles sino-canadiennes utilisent des sociétés de portefeuille
  → fréquemment classées comme famille satellite ou
    « propriétaire mondial non imposé »

5. NRST de l’Ontario et taxe pour acheteurs étrangers de la C.-B.

1. Taux actuels

• NRST de l’Ontario : 25 % (depuis le 25-10-2022, à l’échelle de la province ; à l’origine 15 % couvrant uniquement la GTA + Greater Golden Horseshoe à partir de 2017) ;
• MNRST de la Ville de Toronto : 10 % additionnel à compter du 01-01-2025 (s’empile avec la NRST provinciale → 35 % dans les limites de la Ville de Toronto). [Consulter les directives officielles de la Ville pour la portée détaillée] ;
• PTT additionnelle de la C.-B. (taxe pour acheteurs étrangers) : 20 % (depuis le 21-02-2018 ; couvre Metro Vancouver, Fraser Valley, Capital Regional District, Central Okanagan, Nanaimo Regional District).

2. Exemptions successorales : documents requis

NRST de l’Ontario et succession : la NRST ne s’applique qu’aux « achats » — la véritable succession / les dons sans contrepartie tombent hors de l’assiette fiscale. Documentation requise :

• Copie du certificat de vérification (probate) ;
• Copie du testament ;
• État des rajustements de l’avocat indiquant aucune contrepartie ;
• Identité de l’héritier + preuve de lien avec le défunt.

Taxe pour acheteurs étrangers de la C.-B. et succession (règle clé) :

PTT Act art. 14(3)(c) — Résidence principale du défunt
(Code d'exemption 40 – Related Individual – Deceased Estate)

Conditions :
  ✓ Cédant = fiduciaire de la succession ou fiducie testamentaire
  ✓ Propriété = résidence principale du défunt au décès
        OU héritier l'a occupée comme résidence principale
        pendant 6 mois continus avant le décès
  ✓ Héritier = bénéficiaire de la succession
  ✓ L'héritier PEUT être une personne étrangère
    (l'exemption a été conçue pour ce cas)

Définition de « particulier lié » :
  ✓ Conjoint
  ✓ Enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants
  ✓ Parents, grands-parents, arrière-grands-parents
  ✓ Conjoints de tous les précédents

  ✗ Frères et sœurs
  ✗ Oncles et tantes
  ✗ Neveux, nièces, cousins

→ Cette restriction importe significativement pour les
  familles élargies traditionnelles chinoises (transferts
  entre frères et sœurs)

6. Autres mesures fiscales 2025-2026 liées à la propriété

1. Règle anti-flip — LIR art. 12(12)–(14)

En vigueur : 01-01-2023 ; non modifiée dans le Budget 2025. Règle de base : la propriété résidentielle détenue moins de 365 jours consécutifs avant la disposition produit un revenu d’entreprise entièrement imposable (pas d’inclusion à 1/2, pas de PRE).

Exemption pour décès (clé pour la succession) : LIR art. 12(13) « exception pour événements de vie » liste expressément le décès du contribuable ou d’une personne liée — donc les périodes de détention courtes déclenchées par la succession ne sont pas captées par la règle anti-flip.

Qu’en est-il de la vente subséquente par l’héritier ? Le compteur de 365 jours commence à la date d’héritage. Vendre dans les 12 mois suivant l’héritage ne déclenche pas automatiquement la règle anti-flip (parce que le décès qualifie pour l’exception), mais l’ARC peut toujours examiner les schémas de « commerçant habituel ». Conseil pratique : détenir au moins 12 mois après l’héritage avant d’envisager une vente.

2. Remboursement TPS pour acheteurs d’une première habitation

Bill C-4 Loi visant à rendre la vie plus abordable pour les Canadiens, sanctionné le 12-03-2026.

Prix de la nouvelle habitation	Remboursement TPS fédéral (5 %)	Remboursement TVH 8 % Ontario (max)
≤ 1 M $	Total (jusqu’à 50 000 $)	80 000 $
1 M $ – 1,5 M $	Remboursement progressif (déclin linéaire à 0)	Au prorata
> 1,5 M $	Aucun remboursement	Aucun remboursement
Allègement combiné maximum en Ontario	130 000 $

Lien avec la succession :

• Un héritier canadien recevant des espèces de la succession d’un parent non-résident peut déployer l’héritage comme acompte sur une première nouvelle habitation et empiler le remboursement ;
• Définition de « première habitation » : l’acheteur et le conjoint ne doivent pas avoir possédé/occupé une habitation au cours de l’année courante et des 4 années précédentes. Les héritiers qui héritent de l’habitation existante des parents ne se qualifient plus, même s’ils n’y ont jamais vécu ;
• Délai de demande : dans les 2 ans suivant la prise de possession.

3. MHRTC — Crédit pour rénovation domiciliaire multigénérationnelle

Ligne 45355 / Annexe 12 — crédit d’impôt fédéral remboursable ; en vigueur depuis 2023. Valeur du crédit : dépenses de rénovation admissibles × 15 % sur 50 000 $ max = 7 500 $ par projet ; une fois par vie par famille.

Lien avec la succession : un enfant canadien amenant des parents non-résidents à vivre au Canada et construisant une unité secondaire autonome peut réclamer le crédit — pourvu que : les parents soient âgés de 65 ans ou plus (ou se qualifient pour le Crédit d’impôt pour personnes handicapées) ; les rénovations soient terminées dans les 12 mois précédant l’emménagement des parents ; les parents occupent l’unité secondaire après l’achèvement. Ne s’applique pas aux rénovations de luxe (mises à niveau de cuisine/salle de bain, agrandissement de la suite principale) ; une véritable unité secondaire doit être créée.

7. Impact fiscal sur trois scénarios de familles sino-canadiennes

Scénario A : Parents chinois non-résidents → Héritier citoyen canadien hérite d’un condo à Toronto

• Année du décès : les parents (non-résidents) sont imposés uniquement sur les Biens canadiens imposables (BCI) — incluant le condo — via une disposition réputée (inclusion à 50 %) ;
• Processus Section 116 : l’exécuteur obtient un NIT (T1261) pour les parents → produit le T2062 → l’ARC émet un certificat de conformité T2064. Taux de retenue : 35 % (en vigueur le 01-01-2025) ;
• NRST / Taxe pour acheteurs étrangers C.-B. : la succession est sans contrepartie → pas déclenchée ;
• UHT : abrogée à compter de 2025 — mais si les parents possédaient + ont laissé le condo vacant pendant 12 mois ou plus en 2022–2024, les déclarations UHT 2022–2024 doivent toujours être produites ;
• Vente future par l’héritier : le PBR est réinitialisé à la JVM à l’héritage ; les ventes futures imposées normalement à 50 % d’inclusion (l’héritier est résident canadien).

Scénario B : Parents canadiens → Héritier chinois non-résident hérite d’une maison de vacances en C.-B.

• Année du décès : la T1 finale des parents déclare la disposition réputée totale (aucun roulement entre conjoints applicable, en supposant que le conjoint survivant soit non-résident ou prédécédé) ;
• PRE : maison de vacances non désignée comme résidence principale → gain entièrement imposable ;
• Taxe pour acheteurs étrangers C.-B. : la maison de vacances échoue probablement au test « résidence principale » de l’art. 14(3)(c) → 20 % probablement dûs ;
• Interdiction fédérale : la succession n’est pas un « achat » → l’héritier obtient légalement le titre (même pendant la période d’interdiction) ;
• SVT C.-B. : l’héritier est propriétaire étranger + propriété vacante/non-locative → 3 %/an (2026) ; 4 %/an à compter de 2027 ;
• Vente subséquente par l’héritier : déclenche la retenue Section 116 35 % + T1 non-résident ;
• Si convertie en location à long terme : le locataire/gestionnaire de propriété retient 25 % Partie XIII sur le loyer brut ; peut choisir NR6 + Section 216 pour passer à la retenue sur loyer net.

Conclusion fiscale : c’est le scénario le plus douloureux pour les familles sino-canadiennes — une maison de vacances de 2 M $, conservée par l’héritier, coûte ~60 K $/an SVT (plus à compter de 2027), 20 % PTT au premier transfert (probable), retenue de 35 % à la vente, et 25 % Partie XIII sur les loyers. La planification avant le décès est le seul remède efficace.

Scénario C : Actifs mixtes (Vancouver + Shanghai), deux héritiers résidents canadiens

• Maison à Vancouver : la T1 finale des parents déclare la disposition réputée ; PRE s’applique si admissible ; le transfert aux héritiers canadiens ne déclenche pas de taxe pour acheteurs étrangers ou de SVT pendant la détention ;
• Maison à Shanghai : côté Canada — pas d’impôt successoral ; déclaration T1135 requise (propriété étrangère à usage personnel exclue du seuil de 100 K $ ; propriété locative incluse avec déclaration de loyer) ; côté Chine — pas d’impôt successoral en RPC ; la vente future déclenche l’impôt sur le revenu individuel de 20 % sur le gain (base de coût = achat original par le défunt) ; taxe sur les contrats (taxe sur les actes) généralement exemptée pour les héritiers ;
• Processus pratique : succession notariée (transfrontalière) + enregistrement de propriété + change étranger — les bureaux notariaux transfrontaliers de Shanghai/Pékin prennent généralement 3 à 6 mois ;
• Intégration transfrontalière : lorsque les héritiers canadiens vendent éventuellement la maison de Shanghai, le Canada impose le gain (nouveau PBR = JVM à l’héritage, inclusion 50 %) ; l’impôt RPC payé est créditable comme Crédit pour impôt étranger (CIE).

8. Fiducies nues / Déclaration T3 (lien vers S4-2)

L’exemption administrative pour l’année d’imposition 2025 continue — sauf si l’ARC émet une demande écrite, aucune production T3 + Annexe 15 n’est requise pour les fiducies se terminant avant le 31-12-2025. Les propositions du ministère des Finances d’août 2025 retireraient l’exigence générale de déclaration des fiducies nues de l’art. 150 LIR et appliqueraient uniquement à des fiducies nues spécifiques qui sont des fiducies expresses selon le droit applicable (et hors d’exemptions spécifiques). Les nouvelles règles s’appliquent aux années d’imposition se terminant le ou après le 31-12-2026.

Pénalités (toujours en place) :
  Production tardive (LIR art. 162(7)) :
    25 $/jour, max 2 500 $

  Faute lourde (LIR art. 163(5)) :
    2 500 $ OU 5 % de la JVM des actifs de la fiducie
    (le PLUS ÉLEVÉ des deux)

Exemple : les parents placent une propriété de 3 M $ à Vancouver
         au nom de l'enfant adulte (fiducie nue typique)
         Si déterminé comme non-production volontaire →
         Pénalité = max(2 500 $, 150 000 $) = 150 000 $

Schémas de fiducies nues les plus courants dans les familles sino-canadiennes :
  • Les parents achètent la propriété enregistrée au nom de l'enfant (« nominé »)
  • L'enfant canadien détient l'hypothèque ; les parents financent
    l'acompte (parents = propriétaires bénéficiaires)
  • Les parents transfèrent la propriété mais réservent un usufruit

→ Couverture complète dans S4-2

9. Liste d’actions 2026 de SiLaw pour les clients

1. Réévaluer la planification des gains en capital — Auditer toute « transaction de hâte » du printemps/automne 2024 pour son impact sur la planification de l’année du décès. Avec 50 % confirmé permanent, les plans visant à « donner tôt pour éviter le 2/3 » devraient être revus.
2. Productions historiques UHT 2022–2024 — Les exécuteurs / héritiers doivent d’abord nettoyer la longue queue : utiliser le Programme de divulgations volontaires (PDV) pour produire en retard, sécuriser 80 % d’allègement des pénalités, et compléter cela avant de demander un certificat de décharge TX19.
3. Auditer le statut de la maison de vacances en C.-B. — Structure de propriété (particulier / fiducie / société) + utilisation (occupé / location longue / vacant) + résidence fiscale → déterminer l’exposition SVT 2026/2027.
4. Auditer la viabilité de l’exemption PTT/NRST — Particulièrement le test « résidence principale » de l’art. 14(3)(c) C.-B. Si non rempli, considérer un roulement entre conjoints avant le décès ou la restructuration de fiducie familiale.
5. Remboursement TPS première habitation vs encaisse successorale — Les héritiers canadiens sur le point de recevoir des espèces devraient prioriser les premières acquisitions de nouvelle habitation (signature admissible 20-03-2025 à 2031).
6. MHRTC et plans d’emménagement des parents — Lorsque les parents non-résidents déménagent au Canada et vivent avec les héritiers, concevoir les rénovations en unités secondaires autonomes pour capturer le crédit de 7 500 $.
7. Inventaire de l’exposition aux fiducies nues — Tous les arrangements « parents financent + enfant enregistré » ou « nominés » devraient être nettoyés avant la fin 2026, avec la qualification juridique (fiducie expresse vs résultante) réglée avant l’entrée en vigueur des règles T3 du 31-12-2026.

Foire aux questions (FAQ)

Q : Le taux d’inclusion des gains en capital de 2/3 reviendra-t-il un jour ?
R : Au moment de la date limite des données de cet article (avril 2026), le gouvernement Carney a explicitement annulé la hausse, et le Budget 2025 confirme le taux de 50 % comme permanent. Le Budget 2026 est attendu à la fin du printemps ou à l’automne 2026, sans signaux publics de relance. Cependant, Finances Canada peut revisiter la question dans un futur cadre « accessibilité au logement + grande fortune » — les familles successorales devraient compléter la planification majeure pendant la fenêtre 2026–2027.

Q : Que faire si les déclarations 2024 de mes parents ont été produites au taux de 2/3 ?
R : L’ARC a émis des directives — les déclarations 2024 préparées à 2/3 peuvent être modifiées via T1-ADJ (particuliers) ou modifications T2 (sociétés / fiducies) pour récupérer l’impôt en trop. Engagez un fiscaliste pour le chemin de récupération précis.

Q : Je suis résident canadien, mes parents sont en Chine, et ils me laisseront une propriété à Shanghai au décès. Combien d’impôt canadien dois-je ?
R : L’héritage lui-même ne produit pas d’impôt canadien sur le revenu immédiat. Ce que vous devez faire : ① si la JVM ≥ 100 000 $ CA, produire le T1135 annuellement (la propriété à usage personnel est exclue) ; ② à la vente future, calculer le gain en capital canadien de la JVM-héritage au prix de vente (inclusion 50 %) ; ③ l’impôt chinois payé est créditable comme Crédit pour impôt étranger ; ④ si vous achetez par la suite une première nouvelle habitation au Canada, l’encaisse héritée peut financer l’acompte et empiler le remboursement TPS (jusqu’à 50 K $ fédéral + 80 K $ Ontario = 130 K $).

Q : La SVT C.-B. va-t-elle vraiment grimper à 4 % ?
R : Oui. Le gouvernement C.-B. a légiféré : propriétaires étrangers 3 % en 2026, puis 4 % à partir de 2027 ; propriétaires canadiens 1 % à partir de 2026. La SVT couvre maintenant 59 communautés (13 ajoutées en 2024). La succession n’exempte pas la taxe pendant la détention — les héritiers qui n’occupent pas ou ne louent pas à long terme paient annuellement selon leur statut de résidence. Une propriété de 2 M $ détenue par un héritier étranger coûtera 80 K $/an à partir de 2027.

Q : Quand exactement le projet de loi C-15 (abrogation UHT) a-t-il reçu la sanction royale ?
R : Le projet de loi C-15 a reçu la sanction royale en mars 2026 ; les sources de l’industrie citent à la fois le 12-03-2026 et le 26-03-2026. L’impact pratique pour les familles successorales est identique : l’UHT est abrogée à partir de l’année d’imposition 2025, mais les déclarations et pénalités historiques 2022–2024 demeurent en place.

Q : Si l’historique UHT d’un parent défunt non-résident est non-conforme, cela bloque-t-il la succession ?
R : Cela bloque la demande de certificat de décharge TX19 — l’ARC examine toutes les obligations fiscales historiques, y compris l’UHT, avant d’émettre la décharge. Les exécuteurs devraient immédiatement utiliser le Programme de divulgations volontaires (PDV) pour produire les déclarations UHT 2022–2024, viser 80 % d’allègement des pénalités, puis demander le certificat de décharge.

Avis de non-responsabilité : cet article est basé sur les documents budgétaires fédéraux canadiens d’avril 2026 (Budget 2025), les annonces de l’ARC, les règlements des ministères des Finances provinciaux, et les dossiers législatifs des projets de loi C-4 / C-15. Le droit fiscal et successoral transfrontalier est très complexe et sujet à changement. Cet article ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Pour des conseils sur mesure, contactez les avocats et l’équipe fiscale de SiLaw.