魁北克房主知识/租房合同更新/房租涨价/处理租房纠纷科普

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随着华裔移民越来越多来到魁北克,很多人都买了房子,特别是独立房或者半独立房,成为了不动产的所有人, 也有很多房主将自己房屋进行出租。

虽然每一户都有自己的私有领地,但因为新移民对当地很多法律规定不了解,容易造成邻里之间,与租客之间,或者与市政之间出现不必要的纠纷。

例如,如何签订房屋合同,房租涨价流程;共有部分的维修维护、地面的通行、邻里之间的隐私问题、政府部门的使用问题、改建房子应当遵循的规则,以及对自然资源的利用等方面,很多问题不是每个人都能了解的。

但这些都在《魁北克民法典》里面有相关的规定。

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不动产所有权的特殊规定

《魁北克民法典》第976条至1008条规定了不动产所有权的特殊规则,包括一般规定、土地的界限、水流、树木、进入他人土地和保护、眺望权、通行权,以及共有围栏及施工。

1.一般规定

第976 条不动产相邻人根据土地的性质,所处位置以及用途应当忍受不超出正常忍受程度的相邻干扰。

2.土地的界限

第977-978条规定土地范围依据权力证书、图纸、土地边界确定,任何所有权人可以要求相邻人确定土地邻接处的边界线,如果无法达成协议,土地所有权人可以要求相邻权人同意划分确定边界,并且共同选定土地测量师进行必要丈量。le proces-verbal要登记在土地登记处。

3.水

第979-983条是关于水的规定,土地处在地势低洼的所有权人,无权树立任何设施阻挡自然流水。处于高地势的所有权人,也不能故意加重低地势的负担,但例如建立设施促进自然排水,或者土地用于农业设置排水设施,不属于加重负担。

如果在土地范围有泉水或者湖泊,土地所有权人可以使用,但应当维护水的质量,不要污染。沿岸的土地所有权人可以为其需要,引导河流和湖泊以及穿越其土地的河川,只要在上述水体流过其土地时,保证水质量不改变,引导至正常流道就可以。 但不能因为自己用水而阻挡其他沿岸土地所有权人行使相同的权力。对于屋顶的建造,要遵循使雨水、雪或冰雹,落在自己土地上的原则。

4. 树木

第984-986条规定了树木,首先树木掉落的果实归树木所有权人所有。如果树木的树枝或树根严重阻碍了相邻人使用土地,后者可以要求树木所有人剪除。如遭拒绝,可以诉讼申请强制剪除。如果树木严重损害农地所有权人的耕作,可以强制相邻人砍伐离分界线距离不足5米的树木,但是果树、糖枫树以及为美化而保留的树木不在此限。

5.他人土地进入及保护

第987-992条规定, 经口头或者书面通知后,任何土地所有权人,应当允许相邻人为维护其邻地的建筑物或农作物所进行的必要进入。但是可以有权要求赔偿因此进入而导致的任何损失,并可要求恢复土地至原来的状态。

如某物因不可抗力或者自然力被搬移至他人土地,那么所有权人应当允许此物的所有权人进入寻找和取走此物。不论该物为物体或者动物,仍归原所有权人所有,但如果放弃寻找的不在此限,该物归土地所有权人取得。土地所有权人应对处在土地上的危险建筑物或者倒塌物进行必要的修缮和清理。在自己土地上建造建筑物或者农作物不得妨碍相邻人土地上的建筑物和农作物。

6.眺望权

第993-996条规定,任何人不享有对相邻地直接眺望,除非在距离分界线150公分之处。 这个规则不适用眺望公共大道、公园、隔板门或半透明玻璃门情形。150公分距离是从墙外层到分界线,在突出窗户的情形下,是从窗户外线算起。共有墙的共有人未经其他共有人同意,无权在共有墙上开孔眼。

7.通行权

第997-1001条规定了通行权,当土地所有权人的土地被他人土地围绕,没有路或者难走,不能行走通向公路时,可以要求相邻人为他提供必要的通行权,但应偿付因此引起的损害。

如因财产分割、遗嘱或者合同分割土地,导致土地被隔离,可向共同分割人、继承人或合同方主张通行权,此等情形无需赔偿因提供通行权所致损失。通行权受益人应承担建造并维护确保行使通行权所有必要设施工程。

8.共有围栏及施工

第1002条-1008条规定,任何土地所有人有权用墙、栅栏或任何种类围栏圈围其土地,所建围栏处于划分于邻人的分界线上,可以要求邻人承担一半工作或建造的费用。分界线上的围栏推定为共有。各共有人可以挨着共有墙搭建建筑,但应取得他方共有人同意。共有墙的维护、修缮和重建费用,由共有人按照其权力比例承担。共有墙的增高部分归要求增高之人,其维护、修缮、重建费用也由此人承担。未分担此费用的共有人,可以在支付此费用半数以后,取得增高墙的共有权。

以上这些条文就是《魁北克民法典》对不动产所有权的一些特殊规则。

租房合同更新

1.租约是自动更新吗?

是的, 住房合约原则上是自动更新的,意思是说当合约到期时,是以相同条件自动更新的。这个原则适用于租客(locataire),但不适用于分租客(sous-locataire)。

2.房东如何在更新租约的时候更改租约条件?

如果房东想更改租约条件,例如提高房租,他应该给租客一个通知,这个通知的期限根据租约的长短而不同:

租约是一年或者一年以上的,通知要在租约到期前3-6个月发出;租约少于一年的,通知要在租约到期前1-2个月提出;租约如果是不定期的,通知要在做出更改之前1-2个月提出。

附:【魁北克租房合同PDF

房租涨价

1.提高租金通知怎样是符合法律规定的做法?

通知要和租约签订的语言一致,通知要给租客同意涨价继续租住,和不同意涨价继续租住,以及不续租三种选择。如果租客不同意,要在收到此通知一个月以内给房东书面回复拒绝。

2.怎样确认房租涨价是否合理?

一般没有特别固定的法定租金增长率,大都数情况要考虑以下几个因素:

  1. 能源消耗的费用
  2. 地税校税的增长
  3. 保险的增长
  4. 维修和维护的开销
  5. 检查费指为保持房产状况的开销,例如铲雪费、粉刷费、管道检查等。

3.拒绝房租涨价后,房东可以做什么?

  1. 房东不作为,那么租约到期后会按照之前的条件更新。
  2. 可以和租客协商一个新的涨价。
  3. 可以去regie du logement 申请评估裁定。房东自收到租客拒绝涨价之日起有一个月时间做出这个决定。但是如果regie裁定涨价, 那么租客是不能改主意了,租约自动延续,除非和房东再达成新的协议。

房屋租赁法庭(Regie du logement)

在魁北克无论你是房东出租房屋,还是你是租客租赁房屋,难免会出现一些纠纷,特别是双方在彼此租约的权利义务上面无法达成一致,该怎么办呢?你可以去魁北克租屋法庭解决你们的争议问题。
下面为大家简单介绍一下魁北克租屋法庭(Regie du logement)
魁北克租屋法庭是魁省专门管理住房租赁市场的机构,受魁北克民法典租屋条约规则之约束。它成立于1980 年10月1日,属于行政法院,她的职能包括对当事人提出的争议做出裁决,告知人们租房中的权利义务,调解房东和租客之间的矛盾冲突。

一,哪种情况下租屋法庭可以介入?

租屋法庭可以接受以下几种原由:

  1. 涉及住房租约,诉讼标的额低于85000 加币的请求;
  2. 涉及租约的有效性,确立租金的价格,以及收回房屋等;
  3. 涉及拆毁房屋,而房屋所处市政没有相关法规可以选定;
  4. 涉及让与整体不动产内的一部分;
  5. 涉及寄存租金;

二,租屋法庭的权能和职责是什么?

  1. 可以解释告知房东或租客他们所签订租约里面的权力和义务,可以通过电话,或者亲自当面解答,这些服务都是免费的。
  2. 可以提供租约,解除租约,以及转租等模板表格。
  3. 分析研究魁北克租屋市场调查数据。
  4. 对房东或者租客提出的诉讼做出书面决定。
  5. 对房东和租客之间进行调停,如果达成协议,诉讼取消。

三,租屋法庭的费用是多少?

费用是不一样的根据不同的请求,可以去租屋法庭官网进行查询,如果你是领救济金人士可以申请豁免。

四,租屋法庭程序是怎样?

从你租屋法庭立案起诉开始,会提供一个调解程序,当然你可以选择接受或者拒绝。如果你接受调解,最后并无法达成解决协议,司法审判程序就进入了,但如果调解成功达成协议,那么case就关闭掉。
去法庭立案,你可以本人亲自去,也可以通过代理人去,代理人包括律师,父母,配偶,或者朋友。
庭审的主持人员,是法官,或者是政府指定的律师。庭审结束后,正常情况三个月之内会做出判决,会通过邮局寄发给你。

五,递交诉讼请求后怎样通知送达对方?

递交诉讼请求后,你要通知被告,让对方知道你起诉的理由,准备庭审。你可以通过挂号信邮寄方式,或者通过执行官(hussier),或者其他你可以拿到证据的方式。例如当面递交,让对方签字。如果你认为对方有可能拒绝接受,那找hussier送达最好。

六,起诉后可以修改诉讼请求吗?

可以,起诉后,你可以修改补充你的诉讼请求,但这个变更要在通知送达被告和庭审之前提出。如果庭审法官允许,你可以在庭审当场提出修改或者补充请求。

七,如果庭审日,不能到庭,会有什么结果?

如果你缺席庭审,也没有委托他人代替你出庭,那么法官可以取消你的case或者拖后重新审理,根据法官自己的裁量决定。庭审时,法官可以根据一方当事人的请求做出延期审理决定。

八,证人必须到庭作证吗?

必须,你要自费通知hussier,至少开庭三天之前传票送达给证人,证人在接到出庭传票后,只有非常好的理由才可以拒绝,例如人不在境内,生病等。

九,那些材料可以作为证据提供?

首先租约是必须的,其他你收到的对方的通知,催告函(如果有的话),和对方的书信,message,Email往来记录,支付的发票,照片,测试温度湿度等记录,验房检测报告等。这些都可以作为诉讼的证据提供。所有材料都要复印三份,涉及照片要注明日期,你可以提交之前类似case判决的决定作为依据。

十,魁北克除了蒙特利尔之外还有租屋法庭的办公地点吗?

有的,租屋法庭好几处办公地点在魁省,你不需要去蒙特利尔或者魁北克市递交请求,你可以在regie du logement官网查询与你地址相近的办公地点。

魁省租屋法庭庭审程序有几何?

一、通知。

当你在租屋法庭提起诉讼后,你应该通知被告,让对方知道你起诉的理由和诉讼请求。

这个通知是原告的义务。你可以通过邮局挂号信的方式通知,或者通过执行官(hussier)送达,或者其他任何方式,只要证明对方签收此通知就可以。

因此产生的费用可以在诉讼请求里要求被告承担,但法官可以决定支持还是不支持。

二、起诉后可以修改诉讼请求吗?

当然可以。作为原告,你可以修改和增加你的诉讼请求,但要在开庭之前,并且还要通知对方此修改,保留对方接收此通知的证据。

如果是开庭当庭提出变更诉讼请求,要得到法官的允许才可以被接受。

三、如果开庭时不能到庭,是否会被自动延期?

不能。如果开庭时你缺席,又没有提前申请延期或者委托代理人开庭,那么法官可以撤销此诉讼,或者驳回,或者延期,根据法官的判断裁量。

庭审时,法官可以根据一方当事人书面或口头提出延期审理请求决定择期另行开庭。

你也可以委托代理人代替你开庭,代理人可以是父母、配偶、朋友、或者委托律师。开庭前要给法庭提供相应的书面委托书。

四、什么是委托书?怎样委托他人?

委托书是允许他人代替你参与regie du logement 的庭审,这个委托书必须书面,除了是你的律师或者配偶代理你不需要。

委托书要写明不能到庭的理由,以及代理人的姓名、地址、和当事人之间的关系。受托人(代理人)可以提出延期请求,也可以代替你出席庭审抗辩。

五、什么情况下可以申请延期?

如果你和诉讼对方达成一致可以书面申请延期审理,你的代理人也可以提出延期审理,但是要由法官来决定是否批准。

为了避免被法官拒绝,代理人可以在开庭前和对方达成一致,并书面签字同意延期,这样延期就会自动被允许。

六、我必须要参与庭审前的调解吗?

不需要。庭前调解不是必须接受的,一般法庭会建议庭前调解以便达成协议。如果能够达成,法庭会关闭case,如果达不成协议,庭审会继续进行。

七、庭审程序是怎样的?

当你在租屋法庭递交诉讼请求以后,你会收到法庭开庭通知,确定开庭时间、地点。这个通知也会送达被告方。

庭审时,你要携带对方收到通知的证明,以及所有支持你诉讼请求的证据。穿着合适恰当,按时到达法庭,庭审开始前,双方当事人以及证人要做法庭宣誓尊重对方和法官。然后,法官会听取原告的诉讼理由陈述,以及所有证人的陈述。之后,再听取被告的抗辩理由陈述,法官会允许你对对方证人提问。

如果语言不好,法庭允许你带翻译入场。双方递交陈述证据以后,法官或根据证据、庭审记录以及所有相关信息材料,做出判决。判决会通过邮寄方式送达双方当事人。

八、哪些材料可以作为证据提交?

租屋合约以及更改的条款、和对方之间签过的avis、书信往来、催告令、发票、付款证据、照片、温度测试记录、专业人士的检测报告等,以上所有证据,都要copy 三份(一份给对方当事人,一份给法庭,一份自己留好),对于照片要注明日期。

你也可以准备租屋法庭之前对类似案件的判决文件。对于证人的书面证人证言,只有在证明证人因为死亡、疾病、不在加拿大等原因不可出庭的情况下,才会被接受认可。否则,证人要亲自到庭作证。

关于租屋的权利义务

一、一般规定

第1854、1910、1911条规定,出租人要交付承租人状态良好的房子,并应在整个租赁期内保持它处在此等状态。承租人承认状态良好的条款无效。出租人应交付处于整洁状态的住处,承租人有义务保持住所处于整洁状态。

第1856条规定,出租人和承租人在租赁期间不得改变房屋的用途。

第1862条规定,承租人对火灾引起的损害赔偿不负责任。但如证明火灾是租客本人或经租客同意进入的人过错所致,不在此限。

第1863条规定,出租人不履行义务时,承租人有权要求减少租金。如果法院批准,出租人履行义务后,有权重新定将来的租金。

二、修缮义务

第1864条规定,租赁期间,房东应对房屋进行必要的修缮,但较小维护修缮由租客承担,对于正常老化或不可抗力引起的修缮,不属于房东维修范围。

第1865条规定,租客应当允许进行紧急且必要的修缮,房东在进行此修缮时,可以要求租客搬出。但修缮非紧急情况时,房东要先取得法院同意。而租客有权获得减少租金,申请解除租约的权力,并且对因此导致的损失有请求赔偿权。

第1867-1868条规定,如果房东未履行他的修缮义务,租客可以请求法院批准由他自己进行修缮,因此产生的费用,可以从租金中扣留。

第1922-1924条规定,房东未事前通知租客,不得在住处进行重大改良和修缮,但紧急情况不在此限。向租客发送此通知要说明工程性质及开始日期,以及必要的搬出时间,要在开工前10日通知,如果搬迁期超过一周,要提前三个月通知。

租客因为暂时搬出的补偿金应在搬出之日由房东支付,如果补偿金不足,租客可在之后找房东报销超过补偿金的部分。租客也可以因此提出减少租金或者解除租约。

第1925条规定,租客拒绝搬出的,房东要申请法院对是否需要搬出做出裁决。

三、其他权利义务

第1871条规定,如无重大理由,房东不能拒绝转租或者转让租赁合同,如果拒绝应在收到租客通知15天之内将拒绝理由告知租客,否则视为同意。

第1895条规定,租赁合同变更或更新,房东应当在更新前向租客提交一份证明变更的书面文件,但租客不得以房东未遵守以上规定为由请求解除租约。

第1904条规定,房东不得要求租客每次支付超过一个月的租金,也不得要求预付超过一个月的租金。房东也不得以押金的名义向租客索取除租金之外的任何款项。

第1914条规定,租客发现承租的房子不适合居住,可拒绝入住,租赁合同当然取消。

第1915-1916条规定,在租赁期间,住处变为不适宜居住时,租客可以搬出,但应在搬出前或后10日内通知房东此状况。房客在此不适合居住期间免租金,但此等状况是由租客导致的,不在此限。

房屋重新适合居住后,房东要通知租客,租客在10日内通知房东自己是否打算回来继续租住,如果不打算回来,租约解除,房东可与新租客签订新租约。

第1919条规定,未经过房东允许,租客不得在住处保存或使用可能引起火灾或爆炸的危险品,及可能导致房东增加保费的物品。

租赁滞留、合同变更、住处收回怎么办?

一、租赁滞留权

第1936-1937条规定,租客享有滞留租赁处的权力。没有法律规定的情形下,不得将租客逐出。对于房产的转让,不影响租赁合同继续,新房东拥有租赁合同的权利义务。

第1938条规定,承租人婚姻或者同居的配偶,如果在结束关系后继续居住的,且两个月之内通知房东的,享有滞留权,成为承租人。

承租人死亡的,与其同居的人如果继续居住在此,并在承租人死亡后两个月通知了房东,就会享有相同的权力成为承租人。

第1939条规定,如果租客死亡时无人与他共同居住,遗产清算人或者继承人在租客死亡6个月内,通过提前3个月通知出租人取消租赁。

二、租赁合同的更新和变更

第1942条规定,更新租赁合同时,房东可以变更条件,特别是期限和租金,但必须在租期到期前3到6个月通知,如果租期不足12个月,要在1-2 个月到期前通知。

第1943条规定,在涨租金的通知中,应提出以加元表示的新租金额。如当事人申请法院确定租金的,法院确定的租金增加可以以百分比表示。

第1945条规定,如果租客反对房东提议的变更,应在收到变更租赁合同通知后1个月内通知房东其反对,否则视为同意。

第1946条规定,未收到房东变更租赁条件的通知的租客,可以在房东发送变更通知相同的期限内,向房东发送不更新或者到期取消租赁的通知。

第1950条规定,如果新租客应付的租金高于租赁前的12个月期间内的最低租金,可以请求法院裁决,但如果之前的租金是法院确定的,不在此限。

租客可以在签订租约后两个月内要求房东提供前一年支付的最低租金。

三、住处的收回和驱逐租客

第1957条规定,房东可以以自己、直系亲属或主要由其抚养的通过婚姻或者民事结合的联系人居住为由,收回住处。

第1960条规定,定期租赁的情况下,房东希望收回房子或者逐出租客的,应在租约到期前6个月通知租客,如租期为6个月以内,应当提前1个月通知。在不定期情况下,应在收回或者逐出前6个月通知。

第1961条规定,收回的通知中要指明收回日期,受益人姓名以及受益人和房东之间的关系。逐出租客的通知要写明逐出的理由和逐出的日期。

第1962-1963条规定,租客应当在收到收回住处的通知后1个月内,通知房东是否接受,否则视为拒绝,如果租客拒绝,房东可以申请法院批准收回。这个申请要在租客拒绝一个月内提起,要向法院说明收回的理由依据。

第1965条规定,房东应向被逐出的租客支付相当于3个月租金的补偿金和合理的搬家费用。如果租客认为他遭受的损失更大,可以请求法院更多数额的补偿金。补偿金在逐出之日支付,搬家费在提交发票时支付。

第1968条规定,不管租客是否同意,如果房东是恶意收回房子或者逐出租客的,后者有权就因此所遭受的损害要求赔偿。也可以申请惩罚性赔偿金。

第1970条规定,曾为收回或逐出的房屋,未经法院许可,不得出租,或用于不同于行使收回权或逐出权的目的的用途。如果法院允许可出租该住处,应确定租金。

 租屋合同取消、特殊租赁合同有啥规定?

一、租屋合同的取消

第1971条规定,租客延迟支付租金三周或经常性延迟支付租金使房东遭受了重大损害,房东可以取消租约。

第1972条规定,如果房屋变得不适宜居住,房东和租客都可以申请取消租约。

第1973条规定,任何一方申请取消租约,法院可以立即批准,也可以裁决债务人在确定的期限内履行义务,但延迟支付租金3周的不在此限。债务人不遵守法院裁决的,法院可以依债权人申请取消合同。

第1974条规定,如果租客分到低租金住房,或经法院判决搬迁到与其需要相适应的住处,可以取消租约。如果因残障或者老年人因需求要长期居住在治疗中心或寄养家庭,也可以取消现有租约。

第1975条规定,如果租客无故抛弃住处带走其财产的,租约当然取消。

第1978条规定,租客取消租约后,应留下属于房东的一切财产,如果租约终止后,租客在住处遗留有动产,房东可以根据本法典财产法部分关于受托财产和被遗忘财产的持有人规定处分它们。

二、某些特殊租赁合同

1)与教育机构签订的租赁合同

第1979条规定,在教育机构求学而租赁住处的人,在他注册此机构全日制学生期间内有权滞留租赁地,但如果他在注册的教育机构之外的机构租赁住处的,不在此限。

第1980条规定,希望行使滞留权的求学者应在他打算更新的租赁期满前一个月发送通知。

第1981条规定,求学之人不得转租此住处或让与其租赁合同。

第1983条规定,求学之人结束其学业或停止在该教育机构注册时,租约当然取消。

2)低租房的租赁

第1984条规定,由魁北克安居协会所有或管理或营运费用全部或部分由该协会补贴的法人所有或管理的低租房中的住处,或虽不在此等低租房中,但其租金由魁北克安居协会确定的住处,为低租房中的住处。魁北克安居协会同意支付部分租金的住处,也为低租房的住处。

第1985条规定,低租房中的住处的房东应根据魁北克安居协会章程准备更新的租赁申请登记簿和可入住者清单。如有空的住处,出租人应依照章程规定的条件将房屋提供给登记在可入住者名单上的人。

第1986条规定,如果出租人拒绝在登记簿上登记某人的租赁申请,或拒绝在可入住者名单上登记某人的姓名,该人可以在出租人拒绝后的1个月内申请法院审核房东的决定。

第1987条规定,如果出租人将住处租给按章程无权租赁的人,有权租赁的人可以在一个月之内申请法院审核出租人的决定。

第1988条规定,如果承租人做出虚假陈述租得低租房,出租人可在知情后2个月内,申请法院取消租约,或者变更租约条件。

第1990条规定,出租人可以将居住在其无权租赁类别的住处中的租客重新安置在适当类别的住处中,但必须提前3个月通知租客。租客可以在收到通知后1个月内申请法院审核此决定。

第1993条规定,租客可以在收到出租人变更租赁合同期限或者其他条件的通知后1个月内,申请法院做出裁决,未提出的,视为同意。

第1994条规定,租客因收入减少或者家庭成员发生变化,可以请求出租人减少租金,出租人依据魁北克安居协会章程的规定,在租赁合同期间内减少租金。如出租人拒绝,租客可以申请法院裁定减少。

第1995条规定,低租房中的住处的租客不得转租此住处或者让与其租约。他可以通过提前3个月向出租人发送通知随时取消租赁合同。

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附:【房租涨价通知PDF

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