生活指南

魁北克房主知识/租房合同更新/房租涨价科普

This post is also available in: 简体中文 (Chinese (Simplified))

Advertisements

随着华裔移民越来越多来到魁北克,很多人都买了房子,特别是独立房或者半独立房,成为了不动产的所有人, 也有很多房主将自己房屋进行出租。

虽然每一户都有自己的私有领地,但因为新移民对当地很多法律规定不了解,容易造成邻里之间,与租客之间,或者与市政之间出现不必要的纠纷。

例如,如何签订房屋合同,房租涨价流程;共有部分的维修维护、地面的通行、邻里之间的隐私问题、政府部门的使用问题、改建房子应当遵循的规则,以及对自然资源的利用等方面,很多问题不是每个人都能了解的。

但这些都在《魁北克民法典》里面有相关的规定。

不动产所有权的特殊规定

《魁北克民法典》第976条至1008条规定了不动产所有权的特殊规则,包括一般规定、土地的界限、水流、树木、进入他人土地和保护、眺望权、通行权,以及共有围栏及施工。

1.一般规定

第976 条不动产相邻人根据土地的性质,所处位置以及用途应当忍受不超出正常忍受程度的相邻干扰。

2.土地的界限

第977-978条规定土地范围依据权力证书、图纸、土地边界确定,任何所有权人可以要求相邻人确定土地邻接处的边界线,如果无法达成协议,土地所有权人可以要求相邻权人同意划分确定边界,并且共同选定土地测量师进行必要丈量。le proces-verbal要登记在土地登记处。

3.水

第979-983条是关于水的规定,土地处在地势低洼的所有权人,无权树立任何设施阻挡自然流水。处于高地势的所有权人,也不能故意加重低地势的负担,但例如建立设施促进自然排水,或者土地用于农业设置排水设施,不属于加重负担。

如果在土地范围有泉水或者湖泊,土地所有权人可以使用,但应当维护水的质量,不要污染。沿岸的土地所有权人可以为其需要,引导河流和湖泊以及穿越其土地的河川,只要在上述水体流过其土地时,保证水质量不改变,引导至正常流道就可以。 但不能因为自己用水而阻挡其他沿岸土地所有权人行使相同的权力。对于屋顶的建造,要遵循使雨水、雪或冰雹,落在自己土地上的原则。

4. 树木

第984-986条规定了树木,首先树木掉落的果实归树木所有权人所有。如果树木的树枝或树根严重阻碍了相邻人使用土地,后者可以要求树木所有人剪除。如遭拒绝,可以诉讼申请强制剪除。如果树木严重损害农地所有权人的耕作,可以强制相邻人砍伐离分界线距离不足5米的树木,但是果树、糖枫树以及为美化而保留的树木不在此限。

5.他人土地进入及保护

第987-992条规定, 经口头或者书面通知后,任何土地所有权人,应当允许相邻人为维护其邻地的建筑物或农作物所进行的必要进入。但是可以有权要求赔偿因此进入而导致的任何损失,并可要求恢复土地至原来的状态。

如某物因不可抗力或者自然力被搬移至他人土地,那么所有权人应当允许此物的所有权人进入寻找和取走此物。不论该物为物体或者动物,仍归原所有权人所有,但如果放弃寻找的不在此限,该物归土地所有权人取得。土地所有权人应对处在土地上的危险建筑物或者倒塌物进行必要的修缮和清理。在自己土地上建造建筑物或者农作物不得妨碍相邻人土地上的建筑物和农作物。

6.眺望权

第993-996条规定,任何人不享有对相邻地直接眺望,除非在距离分界线150公分之处。 这个规则不适用眺望公共大道、公园、隔板门或半透明玻璃门情形。150公分距离是从墙外层到分界线,在突出窗户的情形下,是从窗户外线算起。共有墙的共有人未经其他共有人同意,无权在共有墙上开孔眼。

7.通行权

第997-1001条规定了通行权,当土地所有权人的土地被他人土地围绕,没有路或者难走,不能行走通向公路时,可以要求相邻人为他提供必要的通行权,但应偿付因此引起的损害。

如因财产分割、遗嘱或者合同分割土地,导致土地被隔离,可向共同分割人、继承人或合同方主张通行权,此等情形无需赔偿因提供通行权所致损失。通行权受益人应承担建造并维护确保行使通行权所有必要设施工程。

8.共有围栏及施工

第1002条-1008条规定,任何土地所有人有权用墙、栅栏或任何种类围栏圈围其土地,所建围栏处于划分于邻人的分界线上,可以要求邻人承担一半工作或建造的费用。分界线上的围栏推定为共有。各共有人可以挨着共有墙搭建建筑,但应取得他方共有人同意。共有墙的维护、修缮和重建费用,由共有人按照其权力比例承担。共有墙的增高部分归要求增高之人,其维护、修缮、重建费用也由此人承担。未分担此费用的共有人,可以在支付此费用半数以后,取得增高墙的共有权。

以上这些条文就是《魁北克民法典》对不动产所有权的一些特殊规则。

租房合同更新

1.租约是自动更新吗?

是的, 住房合约原则上是自动更新的,意思是说当合约到期时,是以相同条件自动更新的。这个原则适用于租客(locataire),但不适用于分租客(sous-locataire)。

2.房东如何在更新租约的时候更改租约条件?

如果房东想更改租约条件,例如提高房租,他应该给租客一个通知,这个通知的期限根据租约的长短而不同:

租约是一年或者一年以上的,通知要在租约到期前3-6个月发出;租约少于一年的,通知要在租约到期前1-2个月提出;租约如果是不定期的,通知要在做出更改之前1-2个月提出。

附:【魁北克租房合同PDF

房租涨价

1.提高租金通知怎样是符合法律规定的做法?

通知要和租约签订的语言一致,通知要给租客同意涨价继续租住,和不同意涨价继续租住,以及不续租三种选择。如果租客不同意,要在收到此通知一个月以内给房东书面回复拒绝。

2.怎样确认房租涨价是否合理?

一般没有特别固定的法定租金增长率,大都数情况要考虑以下几个因素:

  1. 能源消耗的费用
  2. 地税校税的增长
  3. 保险的增长
  4. 维修和维护的开销
  5. 检查费指为保持房产状况的开销,例如铲雪费、粉刷费、管道检查等。

3.拒绝房租涨价后,房东可以做什么?

  1. 房东不作为,那么租约到期后会按照之前的条件更新。
  2. 可以和租客协商一个新的涨价。
  3. 可以去regie du logement 申请评估裁定。房东自收到租客拒绝涨价之日起有一个月时间做出这个决定。但是如果regie裁定涨价, 那么租客是不能改主意了,租约自动延续,除非和房东再达成新的协议。

房屋租赁法庭(Regie du logement)

在魁北克无论你是房东出租房屋,还是你是租客租赁房屋,难免会出现一些纠纷,特别是双方在彼此租约的权利义务上面无法达成一致,该怎么办呢?你可以去魁北克租屋法庭解决你们的争议问题。
下面为大家简单介绍一下魁北克租屋法庭(Regie du logement)
魁北克租屋法庭是魁省专门管理住房租赁市场的机构,受魁北克民法典租屋条约规则之约束。它成立于1980 年10月1日,属于行政法院,她的职能包括对当事人提出的争议做出裁决,告知人们租房中的权利义务,调解房东和租客之间的矛盾冲突。

一,哪种情况下租屋法庭可以介入?

租屋法庭可以接受以下几种原由:

  1. 涉及住房租约,诉讼标的额低于85000 加币的请求;
  2. 涉及租约的有效性,确立租金的价格,以及收回房屋等;
  3. 涉及拆毁房屋,而房屋所处市政没有相关法规可以选定;
  4. 涉及让与整体不动产内的一部分;
  5. 涉及寄存租金;

二,租屋法庭的权能和职责是什么?

  1. 可以解释告知房东或租客他们所签订租约里面的权力和义务,可以通过电话,或者亲自当面解答,这些服务都是免费的。
  2. 可以提供租约,解除租约,以及转租等模板表格。
  3. 分析研究魁北克租屋市场调查数据。
  4. 对房东或者租客提出的诉讼做出书面决定。
  5. 对房东和租客之间进行调停,如果达成协议,诉讼取消。

三,租屋法庭的费用是多少?

费用是不一样的根据不同的请求,可以去租屋法庭官网进行查询,如果你是领救济金人士可以申请豁免。

四,租屋法庭程序是怎样?

从你租屋法庭立案起诉开始,会提供一个调解程序,当然你可以选择接受或者拒绝。如果你接受调解,最后并无法达成解决协议,司法审判程序就进入了,但如果调解成功达成协议,那么case就关闭掉。
去法庭立案,你可以本人亲自去,也可以通过代理人去,代理人包括律师,父母,配偶,或者朋友。
庭审的主持人员,是法官,或者是政府指定的律师。庭审结束后,正常情况三个月之内会做出判决,会通过邮局寄发给你。

五,递交诉讼请求后怎样通知送达对方?

递交诉讼请求后,你要通知被告,让对方知道你起诉的理由,准备庭审。你可以通过挂号信邮寄方式,或者通过执行官(hussier),或者其他你可以拿到证据的方式。例如当面递交,让对方签字。如果你认为对方有可能拒绝接受,那找hussier送达最好。

六,起诉后可以修改诉讼请求吗?

可以,起诉后,你可以修改补充你的诉讼请求,但这个变更要在通知送达被告和庭审之前提出。如果庭审法官允许,你可以在庭审当场提出修改或者补充请求。

七,如果庭审日,不能到庭,会有什么结果?

如果你缺席庭审,也没有委托他人代替你出庭,那么法官可以取消你的case或者拖后重新审理,根据法官自己的裁量决定。庭审时,法官可以根据一方当事人的请求做出延期审理决定。

八,证人必须到庭作证吗?

必须,你要自费通知hussier,至少开庭三天之前传票送达给证人,证人在接到出庭传票后,只有非常好的理由才可以拒绝,例如人不在境内,生病等。

九,那些材料可以作为证据提供?

首先租约是必须的,其他你收到的对方的通知,催告函(如果有的话),和对方的书信,message,Email往来记录,支付的发票,照片,测试温度湿度等记录,验房检测报告等。这些都可以作为诉讼的证据提供。所有材料都要复印三份,涉及照片要注明日期,你可以提交之前类似case判决的决定作为依据。

十,魁北克除了蒙特利尔之外还有租屋法庭的办公地点吗?

有的,租屋法庭好几处办公地点在魁省,你不需要去蒙特利尔或者魁北克市递交请求,你可以在regie du logement官网查询与你地址相近的办公地点。

附:【房租涨价通知PDF

Advertisements

Categories: 生活指南, 法律

Tagged as: 科普, 租房, 魁北克, 房屋, 法律

Leave a Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.